天洋城价格策略报告 2008.01. 08 谨呈：天洋置地四季地产开发有限公司 这份报告已经不仅仅限于对价格策略的探讨， 我们是基于企业发展层面的视角去切入， 我们从大盘开发的基本规律出发， 结合目前的北京市场大势， 给到项目的开发策略， 在项目开发策略的基础上， 对燕郊市场价格体系进行研究， 找到目前燕郊地产市场的价格临界点， 由此给到项目现阶段及未来发展的价格策略。 本次报告思考的角度 汇报思路 企业发展层面的策略探讨 Part2. 近期北京市场大势研判 Part3. 本项目开发策略 Part4. 燕郊市场价格体系研究 Part5. 本项目价格策略建议 Part6. 项目开发目标 Part1. Part1. 企业开发目标… 1.回现目标: 确保08年现金流稳定 2.品牌目标：通过XX城项目的成功运作 塑造XX置地品牌 3.形象目标：将XX城项目打造成京东高 端项目的代表 XX城项目的开发目标 Part2. 企业发展层面的策略探讨… Q1:明确XX城项目对集团房地产业务发展的战略意义! Q2 在XX城项目开发的基础上，探讨未来集团房地产品牌的发展方向！ 我们是哪里？ 1、最佳案例实践：选择两类品牌开发商，寻找他们的成功之路 已经成功建立起大品牌的开发商——万科 正在进行扩张、准备树立大品牌的地方开发商——龙湖 2、不重复发明轮子：通过最佳案例实践总结房地产开发的品牌发展规模模型 3、寻找我们的起点：XX城发展分析 4、寻找我们的发展之路：XX城产品系和品牌发展的系统性解决方案 我们的思考原点 万科—— 中国行业老大， 开发特色产品系列最成功的开发商 …… 城市花园系列 四季花城系列 情景洋房系列 假日风景系列 万科“金色系列 典型特征： 城市近郊大盘，多期持续开发，以多层/高层2/3房户型为主力 典型特征： 城市远郊大盘，多期持续开发，以3房为主力产品，部分别墅产品，以TH为主 典型特征： 城市中心区的高层住宅，以中小户型为主力 典型特征： 低密度产品介于别墅形态和板楼产品之间的产品。最大的特色就是退台， 深圳万科17英里花园、深圳万科东海岸、深圳万科金域蓝湾、深圳万科第五园、上海万科兰乔圣菲、上海万科蓝山小城、天津万科水晶城、北京万科西山庭院 特色资源项目 自然人文系列 产品系 阶段 上海万科城市花园 北京万科城市花园 沈阳万科城市花园 第一阶段 93--1996 第二阶段 97--2003 第三阶段 2003—今至 天津万科城市花园 深圳万科城市花园 广州万科城市花园 大连万科城市花园 北海万科城市花园 鞍山万科城市花园 武汉万科城市花园 长春万科城市花园 成都万科城市花园 深圳四季花城 南昌四季花城 武汉四季花城 上海四季花城 沈阳四季花城 广州四季花城 深圳金色家园 南京金色家园 沈阳金色家园 成都金色家园 北京金阳公寓 北京四季花城 城 花 系 四 季 花 城 系 金 色 系 中山假日风景 天津假日风景 上海假日风景 假 日 系 北京假日风景 万科在开发伊始，在深圳本地开发了天景花园、万景花园、荔景大厦等项目，进行“无章法”多种物业形式开发，万科品牌和核心竞争力尚未成形； 在仔细思考之后，万科打造“城花”系列，将同系产品在不同区域作强，树立良好的品牌形象及影响力； 同系产品作强之后，在“城花”持续发展的基础上开始打造“四季花城”、“金色”、“假日”产品系的开发，呈现多产品系综合支撑品牌的状态，品牌影响力深入人心； 各系产品线均较好发展，规模效应产生，品牌支撑时代来临； 自第二阶段后期，在主要产品线打造过程中，根据客户细分、土地属性不同打造不同特质项目； 案例分析——万科品牌系发展 城市花园系列的持续打造，建立垄断优势 多系列发展 品牌形象清晰 急速扩张 成为行业领袖 初级阶段 88--1992 荔景大厦 万景花园 天景花园 …… 无序开发。。。。。。