融侨·旗山项目定位汇报案 第一部分：项目市场研究篇 本案项目特征项目位置 本案地块距离闽侯约10公里，车行约10分钟、距离金山约10公里，车行约10分钟、距离城市中心20公里，车行约25分钟。本案 大学城 项目现状 地块东北面为旗山山门 福建正祥置业有限公司在旗山森林公园道路北侧680亩地块位于南屿镇中溪、后山、南前、南旗村316与324国道连接线西南侧。本案 旗山森林公园道路南侧地块现状 纯多层洋房社区 别墅公寓混合型社区 项目问题点 1.25容积率的产品选择 市场判断 福州别墅市场逆市放量，在保持平稳销售的情况下，各个别墅项目的销售价格均有5%-15%不同的价格涨幅。 公寓楼市需求呈“阴”性，投资减少，市场持币观望气氛渐浓，产品供应量供过于求，郊区公寓风险加大。 中国人民银行宣布从2006年1月1日起，不再实行优惠房贷利率。开始实行新的房贷利率，新的房贷基准利率为6.21%。 公寓市场状况 别墅市场状况 宏观新政影响 VS 居住换代产品催生 经济别墅 政策引导普通住宅 大众市场迅速饱和 公寓产品抗风险弱 经济别墅市场需求增加 抗风系数明显提高 经济别墅抢占市场 市场判断 产品组合形态分类 福州别墅市场发展研究市场发展态势 城市扩张趋势 福州每年需新建住宅410-530万M2 ，房地产业竣工面积应该维持在550-700万M2 ，城市拓展每年约需要4000――5000亩土地。 人口自然增长率6 －10‰/年, 2020年福州城区人口达到325万人 福州在城市扩张中体现出典型的城市交通导向型 “乌龙江时代” “七山二水” 大福州时代 “闽江时代” “三山时代” 城市扩张带来土地增长 城市扩张带来人口规模 中心城区 马尾区 仓山区 晋安区 台江区 鼓楼区 “七山二水” 福州未来城市发展规划 “大福州”主城北将扩至莲花山， 南跨乌龙江至五虎山，东至鼓山， 西至旗山，形成“七山二水”格局 福州城区 福州临县区域地板(即第二圈层的外圈)将成为福州未来房地产市场开发热点地区 福州市的别墅较多开发在市郊接合部、基本上在市郊的第二圈。但整体别墅市场在地域上由内向外扩散的分布具有相当的跳跃性，这种跳跃分布特点不能说是价值取向发展变化的结果，更大程度上体现的是土地资源稀缺化、开发成本的低廉、原地块的生态保持及开发商强强连手的默契息息相关，房地产市场、消费者的需求和别墅区对地域的高挑剔性三者之间形成合力作用。 福州1995-2010年城市发展规划图 核心层 第二层 第三层 距城区30公里范围的近郊板块 城区 距城区70公里左右的区域范围 别墅地域的发展 鼓山 五四北 闽侯 金山 福州邻县 西区 别墅市场热点区 以水乡温泉别墅、居住主题为代表的高档别墅区、以兰庭、绿洲为代表的中档别墅区和以东方墅、金牛御景为代表的经济别墅区之所以能够率先发展，除了它们本身的地域优势之外，还缘于其在近几年的福州整体房地产市场及市政交通建设，从而使其别墅市场发展过程中、获得了新的生命及支撑点。 三木家天下 闽都大庄园 云亩天朗 绿洲家园 福禄坊 山姆小镇 桂湖云庭 居住主题公园 兰庭东方墅 名城港湾 运盛美之国 长滩美墅 东方威尼斯 香江红海园 格林兰苑 融侨 温泉水乡 兰庭西江月 罗马佳州 市场别墅分布图 中天.金海岸 大唐世家 公园道一号 融汇山水 红树林 领域 博仕后缘墅 金桥花园。。。。。。