在高周转发展模式变难的问题上，比如一个是一二线城市项目前期遗留 问题不好推进，特别是如拆迁、土地变性、调规等周期很长的环节；第二 个是三四线城市的销售和去化问题。受棚改货币化安置政策收缩的影响， 恒大、碧桂园、中梁等许多布局了三、四、五线城市发展的地产公司都受 到了较大的市场影响。从策略上看，恒大今年明显加强了营销力度，集中解决去化问题，另外 主要靠内部管理工具 ，投资拿地前期协调各种事项，各部门工作前置，计 划倒排，强化考核，按照压缩的时间节点等方式提高项目周转。值得注意 的是，以恒大收缩深圳城市更新项目的投资为例，很多开发商都因更新政 策的收缩和地产调控放慢了深圳城市更新项目投资的脚步。（一）战略调整针对上述问题，恒大主要实施了以下的战略调整：一是着力降低负债、改善资本架构：引入战投、增加盈利及控制费率等， 改善境外债务结构、延长债务期限、降低债务成本；二是优化项目城市项目布局、补充优质土地：从“规模型”向“规模+ 效益”转变，同时更加注重增长效益和质量，并侧重增加一些三线城市优 质土地的储备；三是提高三四线城市的项目准入标准，如离市政府或商业中心有一定要 求（如根据城市GDP和人口不同，一般在3-5公里，特色小镇项目可以远 些）、城市的常住人员规模要求、项目总货值要求等；四是进一步加强多元化的产业布局，积极探索高科技产业，并逐渐形成 以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，以高科技产业为龙头的 产业格局。目前恒大主要有五个板块：恒大地产、恒大健康、恒大旅游、 恒大金融、恒大高科农业。恒大健康：目前主要做健康地产（全国拿地，与恒大地产是完全独立的 板块），比如建设养生谷，实行会员制，周边配备三大硬件服务：医联体， 整合国际水平专科医院、恒大的恒和医院和全球医学转化平台等资源；医 养综合体，包括四大园（颐养园、长乐园、亲子园和养老院）；健康空间， 包括智能家居系统、家庭医疗智能机器人。恒大健康的发展方向也已确定 为全方位人性化社区健康及物业服务。恒大旅游：主要是开发文旅项目。恒大金融：恒大入股银行、信托、金交所，以及设立恒大金服、恒大人 寿保险。其中恒大人寿主要投资商业、健康、医疗类地产为主，根据公开 信息查询，其股东背景较为强大，因此对项目和收益的要求也比较高。当然市场上很多业内人士会猜测，恒大人寿资金是否会直接投到恒大地 产板块和项目上，从政府监管角度，因涉及关联交易，我们分析基本没有 可行性。在战略调整的实施方面，恒大和苏宁的合作可圈可点。2018年6月， 苏宁控股集团旗下苏宁易购与恒大地产签署协议，双方拟共同出资200亿 元，设立深圳市恒宁商业发展有限公司，主营业务仅从事苏宁易购广场的 开发和运营，所有投资方向须为以开设苏宁易购广场为目的。此次苏宁与 恒大的合作，不仅能够降低建设成本，加快广场的建设；此外凭借苏宁成 熟的运营经验也能够保障广场的运作与回报。未来随着苏宁易购广场的运 营成熟，其还可以运用轻资产的方式，如成熟物业的资产证券化、小股操 盘等盘活资本，并使苏宁易购广场得以快速复制，扩大品牌影响，早日实 现其线下的商业版图。（二）拿地策略政策紧缩后，恒大开始优化项目的城市布局，尤其是补充优质土地布局， 谨慎购地，但有侧重地吸纳了一批优质三线城市（如中山、无锡、温州等） 土地，其中三四线城市拿地金额占比超过了50%。以2017年为例，恒大 购置的土地储备226幅，均衡分别在上海、深圳、长沙、南京、成都、杭 州、武汉、济南、太原、重庆、郑州、珠海、中山、无锡、温州等一二线 及三线城市。（三）核心融资发行供应链ABS，获100亿元储架发行额度，基础资产是恒大地产供 应商应收账款债券及其附属担保权益。除此之外，其他融资方式及融资产 品主要面临融资成本较高的问题。二、碧桂园受工程质量的影响，碧桂园尚需顺利度过这个多事之秋。抛开这些问题， 碧桂园目前遇到的问题在整个市场环境下仍非常具有代表性。一方面，棚 改政策收紧后对三四线城市影响较大，碧桂园主要业务集中在三四线城市， 官媒宣战炒房对购房需求进行抑制后肯定会对碧桂园造成一定的影响。值 得一提的是，碧桂园的项目跟棚改贷相关的比较多的区域主要集中在华东， 其他区域受影响比较小。第二方面，高周转的问题，这个让碧桂园进入多 事之秋的发展策略未来将面临巨大挑战。第三方面，负债率高企问题，不 。。。。。。