汉川项目拿地可行性 研究报告 （征求意见稿） 武汉大洋城市经济发展研究院 2010年12月 大洋【DY-10-1210】 总目录 第一部分：项目背景分析……03 第二部分：项目机会分析……14 第三部分：项目开发方案……34 第四部分：项目经济分析……42 第五部分：项目风险分析……58 第六部分：结论与建议61 page2 page3 项目研究背景 项目属性分析 第一部分：项目背景分析 第二部分：项目机会分析 第四部分：项目经济分析 第六部分：结论与建议 第一部分：项目背景分析 第五部分：项目风险分析 第三部分：项目开发方案 研究对象 地块占地约200亩，位于霍城大道以北，北桥街以东 page4 客观研究宗地投资价值，为投资商拿地策略提供第三方意见和建议 研究目的 待解决问题 对渡边的要求 汉川房地产市场环境如何，未来供应量大小、房价走势如何； 项目投资价值如何，优劣势与市场机会有哪些； 项目该如何定位，产品该如何定位； 项目投资估算与销售预测，拿地报价方案与策略 客观的看待项目未来发展情况，在城市发展的格局下，用最标准的逻辑研究项目整体定位； 建立投入产出的经济模型，通过测算来解决土地报价问题 page5 在市场研究的基础上，针对项目提出开发方案，并进行经济分析，给出拿地方案与策略 研究思路 报价方案建议 page6 研究依据 可行性研究主要依据汉川市场基本情况与国土资源局规划设计要求 1、土地及项目权属落实的证明文件 2、建筑用地形状的地形图 3、国土资源局规划设计要求 4、项目区位条件、项目四至、周边配套等基本情况 5、汉川市基准地价 6、汉川宏观投资环境、住宅市场和商业市场基本情况（武汉大洋城市经济发展研究院调查） 7、国家相关法律制度 1、投资利润率设定为8%：当投资利润率为8%，表明企业对土地需求程度不高； 2、盈亏平衡点设定为80%：根据行业平均标准，盈亏平衡点设定为80%。一般来说，对于房地产项目盈亏平衡点越低越好。 3、资本金利润率设定为25%：根据2007-2009年中国上市房地产企业财务报表来看，绝大多数资本金利润率都在25%以上 资料依据 财务依据 page7 1.2 项目属性分析 page8 1.2.1项目区位：项目位于位于霍城大道以北，北桥街以东，紧邻祥和锦绣城，交通便利 项目位置：位于汉川城北，霍城大道以北，北桥街以东，紧邻国家电网、祥和锦绣城 项目地块：平整规则、无拆迁，环境较好、交通便利 page9 1.2.2项目四至：目前项目四周皆为空地，无任何建筑物 page10 1.2.3周边配套：项目周边各种配套正在逐步完善 page11 1.2.4 项目SWOT分析 page12 1.2.5项目属性界定： 四线城市 行政文化中心 城市综合体 page13 宏观环境分析 区域市场分析 市场研究结论 第二部分：项目机会市场分析 第一部分：项目背景分析 第二部分：项目机会分析 第四部分：项目经济分析 第六部分：结论与建议 第五部分：项目风险分析 第三部分：项目开发方案 page14 2.1.1区位地理：汉川是武汉城市圈内离武汉最近的设市城市 汉川市位于江汉平原腹地，东部紧邻武汉市，南接仙桃，西接天门，北与应城、云梦相邻，是武汉“1+8”城市圈内离武汉最近的设市城市。 汉川市沃野平川，湖沼棋布，资源丰富，水系发达，其中湿地生态保护区汈汊湖的面积约13万亩，是全国最大的内陆封闭性湖泊，素有“江汉明珠”和江汉平原“鱼米水乡”之美誉 宏观环境分析 page15 page16 航空：距武汉天河国际机场仅45公里； 公路：107、318 国道、宜黄高速公路，汉川汉江大桥连通107 国道和宜黄高速公路，武汉城市圈大外环线的孝仙高速也将在汉川市西部穿越； 铁路：有武汉至重庆的汉渝铁路及汉丹铁路穿境而过，沪汉蓉高速铁路中的汉宜铁路（汉口—宜昌）穿越汉川市，并且将在汉川市马口镇设立汉川火车站； 港口：长江最大支流——汉江横穿全境，距武汉外贸专用港口68公里 2.1.2交通状况：区域交通优势明显，快速便捷；区内可通达性较好，但目前无直达公交车 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看