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万科策略定位重塑
战略关键点
万科二、三线城市集中拿地 一线城市的房地产市场尽管火爆，政策影响敏感，地价房价体现双高。 二、三线城市城镇化进程强势，政策弹性较大，地价成本、占用资金比例、融资考虑体现三低。 发展潜力、成本利益成为战略布局立足点
万科全局战略
策略关键点
不会押宝涨价预期来报价 基于未来房价走势的不确定因素，万科拿地底线是计算地价承受底线而选取的预期房价基准，不能逾越当地历史最高价位。即万科能够接受的土地价格一定基于曾经存在或现在的房价，绝不购买只有基于房价上涨才能盈利的地块。 09年万科获取的项目，半数以上楼面地价在2100元/平方米以下。成本控制、合理预期成为取地策略立足点
万科取地策略
无论是何种标志性地段，无论是多么符合万科战略布局，万科都首先要考虑其价格是否合适。 万科所获佛山顺德区陈村登洲地块被部分外界人士称之为“地王”，从佛山的历史地块成交记录看，总价21.5亿元恐难称“王”，而楼面地价只有3027元/平方米，还低于2006年前后拍出的周边地块。目前该地块周边普通住宅售价普遍约为8000元/平方米，高端住宅在14000元/平方米左右，策略立足完全符合利润预期。 精挑细选，把握机会成为取地策略执行立足点
策略关键点
策略风向标
08前立足“土地—产品—客户”的流程，卖方市场主观策略。 08年后立足”客户需求为先，向中心城区转移”，买方市场客观策略
原始定位
重塑定位
万科新里程
万科金域蓝湾
万科城
万科新榆公馆
万科魅力之城
万科四季花城
万科兰桥圣菲
万科沈城战略
万科金域国际
万科五里河地块项目
08前战略布局
08后战略布局
区位择点
楼面地价
09沈城攻略
市场环境成为企业 战略的可行性基础
沈城房地产区位市场环境
08年一级市场区域去化梳理
09年1-7月份一级市场区域去化梳理
一级市场环境梳理
土地价格与前置供应动态利好表现，黄金地段择地，产品价格绝对支撑成本运营，抢前与低调在业内懵懂状态下抢占区域市场先机
08年成交楼面价 2472元/㎡
09年成交楼面价 1121元/㎡
万科金域国际落位铁西区09高端价格区位
成本控制成型合理预期成型 精挑细选成型 把握机会成型
2009.05.06地块取得。 200907.26低调开工。 2009.09.26建设大路百世雅阁临时售楼处低调开放。 2010.4预判面市
节 点 关 注
10.1工程进行时
日夜施工，已经造成夜间噪声污染，可见项目最大限度越近市场，大有抢占华润二期市场份额态势
二级市场环境梳理
09年1-9月份铁西区去化梳理 铁西区1-6月商品住宅备案的销售套数为13213套，销售面积108.22万平，销售总额43.55亿元，位居全市之首。 1-9月，铁西区新增商品住宅10867套，新增面积为887489㎡；商品住宅销售19452套，销售面积达1612803㎡
08年二级市场区域去化梳理
区位大势逆行状态整体去化高位表现，佐证客户源相对丰富，地缘性置 业心理诉求成为收益保障支撑
万科金域国际落位人口聚集的铁西商圈辐射区位
城市中心转移成型
沈城传统五区
项目信息传递
铁西回归
去，成为中心
运筹城市中心回归拿地策略，主打城市中心论区位营销策略
项目与收益预判思考
规划概况： 规划用地:27249.32㎡ 建筑面积:119273 ㎡ 地上:面积108937 ㎡ 地下面积:10336 ㎡ （不计容积率面积） 建筑栋数：共建居民楼7栋 建筑层数：1#、3#地上33层，2#地上30层，4#～7#地上25层 建筑最高：96m 容纳户数：1003-1256户 套均面积：86.7-108.6 ㎡
开发指标：
项目参数梳理
万科多年专注住宅地产，诸多理念中“关注普通人”是其极重要的一条，产品组合成为策略调整重要参数指标
产品组合
预判40㎡
一居
二居
三居
预判55㎡
产品组合
一居
二居
三居
预判70-90㎡
预判80-90㎡
产品组合
一居
二居
三居
预判90-115㎡
住宅规划
产品组合
09沈城攻略
市场环境成为收益 预期的可操作基础
沈城房地产产品市场环境
09年1-6月份二级市场物业去化梳理
高层产品线在整体市场强供状态下，市场占有份额高位，收益取决区位、产品的优化组合，区位差异性品牌主导带动
09年1-6月份二级市场价格去化梳理
大品牌开发商集体现身沈城万科前战略区域，同区同质产品线面临市场占有率严峻考验，区位价值本质体现成为营销利润脱离困局战略转移动因
08年二级市场面积去化梳理
大势动荡中绝对优化走量产品线，在整体战略转移中将成为主力赢利点设定， 万科城市回归将启动品牌强吸中端战略
09年1-6月份二级市场面积去化梳理
金域国际
40-115㎡
90 ㎡
面积区间
面积区间
08年120㎡↓去化占比76.7% 09年1-6月120㎡↓去化占比82.5%
客户需求为先成型
小结
企业战略潜力、稳定原则
市场环节贴近大众需求
地块因素回归地段影响
投入-取地成本，时间成本压缩
产出-参考历史高位，合理预期
风险-立足推广缩水，品牌规避
可行性指标
可操作指标
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