徐州世茂鑫天地全案策划代理建议书 2012年12月 谨呈：徐州世茂地产 报告整体思路 3、猎客 2、问市 4、深谋 1、审己 透析项目 了解市场 寻找客户 解决之道 从本体出发寻找问题 项目位于何处？ 项目现状如何？ 项目属性界定？ 审己 1 项目概况 项目位于徐州市城东云龙区内，周边景观资源充足，属“一城双核”规划中重要区域，发展前景较好。 位于城东云龙风景区 连接徐州新老城区 项目位于中心老城和东部新城之间，取两者之长；区域内核心配套及景观资源离本案不超过8公里。 徐州东站 区域属性 徐州火车站 云龙区政府 市中心 云龙湖 5.2公里 4.2公里 8公里 1公里 2.9公里 本案 四至交通 本案 郭庄路 东三环路 复兴南路 徐州铁路 公交站点： 5路、49路、58路附、60路、65路、71路、 72路、92路、93路、605路、608路 兵马俑路 项目四至通达性好，郭庄路、东三环路是承接新老城区的主要干道，但周边由于高架施工，道路整治等因素，使得交通拥堵成为常态；区域拥有多个公共站点，方便出行及与外域联系。 项目周边分析 项目一期以大润发为核心的商业体已运营，丰富了区域配套，但周边现有待拆迁厂房、民房及低端的门面房，很大程度拖累本项目形象，且道路施工致使周围环境较差，造成整体档次较低的错觉。 骆驼山 狮子山楚王陵 1 2 3 1 2 3 区域规划分析 项目辐射5公里范围内拥有近34万人口，现有商业难以满足其生活娱乐消费需求，本项目务必在原有的业态、定位、形象、档次等基础上进一步升级，方能在市场上立足。 本案 居民区 近30万人口 世茂东都 近0.4万人口 风景区 近0.1万人口 学区 近1万人口 商贸物流建材市场 近2万人口 项目现状分析 世茂广场三期（待售） 一期 （自持商业、酒店式公寓尾盘在售） 1# 2# 3# 4# 5# 二期世茂鑫天地 （整体去化情况不理想） 项目凭借世茂广场一期约8万㎡自持商业及两幢SOHO，积聚了市场人气，目前出售二期5栋独栋式商铺，单套面积在70-400㎡之间，后续三期产品待售；从项目现状来看存在较多的不足之处，间接影响了二期商铺的整体去化及项目整体形象。 S SWOT分析 1、新老城区交界处，地理位置优越。 2、周边拥有大量居民区，消费需求旺盛。 3、品牌商户（大润发、KFC等）的入驻，具有一定市场影响力 4、世茂集团的品牌效应。 5、26万方的大体量商业综合体。 1、商铺整体持有率低。 2、前期商业定位混乱，市场口碑不佳。 3、周边道路整治及高架建设致使环境差， 影响项目形象。 4、路况不佳，交通拥堵成为常态。1、徐州经济发展迅速，人均收入可 观，消费需求旺盛。 2、东部新城的发展将进一步带动城市商业的兴盛，本案将从中受益。 3、政策打压住宅，对商业项目是一利好。1、老城区现有商业及未来新兴商 圈的形成都将加剧商业市场的竞争。 2、万达广场，绿地之窗等知名房企打造的综合体将会分流本案客户。 3、随着商业市场发展的升温，国家有可能出台新的政策实施干预。。。。。。。