2Contents目录一、报告摘要(核心数据及观点) ......... 3二、3月重点项目开盘情况——古美罗阳板块同济华城开盘售罄 ..... 4三、市场回顾——小阳春遇冷，市场步入实质性“寒冬阶段” ....... 5（一）价格结构........... 71、均价结构——第1季度2-3万元/平米均价段占比环比提升9个百分点 ..... 72、总价结构—— 总价500万元成刚需改善客群分水岭 ......... 9（二）户型结构——120平米以下中小户型有跑量机会12（三）位置分布结构 ...... 141、环线结构——外环外区域季度环比增加6个百分点 ......... 142、区域板块结构——嘉定蝉联区域成交榜单首位 . 17（四）物业类型结构 ...... 181、公寓市场——2月量跌价稳，TOP10项目价格均在5万/平米以下 ......... 182、别墅市场——长兴岛经济型别墅主导，崇明市场供需两旺 ... 21四、 存量分析——存销比下滑至11.4个月，供求关系有望逆转 .... 233一、 报告摘要(核心数据及观点) 3月，上海商品住宅共去化49.19万平米，环比大幅提升143%，公寓、别墅成交 量均出现较大幅度提升，但较去年同期依然呈下滑趋势，下调幅度达31%。供应量 方面，3月全市商品住宅共计推出36.49万平米，环比提升279%，同比下降10%。 从第1季度上海商品住宅表现来看，上海商品住宅成交面积达118.94万平米，环 比小幅提升2%，同比下滑18%，供应面积达90.09万平米，环比大幅提升216%。 2018年第一季度上海商品住宅成交均价为43872元/平米，环比、同比分别下滑 11%、7%。 从2018年第1季度上海商品住宅成交均价结构来看，变化较大的两个均价区间是 2-3万元/平米以及5-10万元/平米，前者在今年第1季度占比达24%，环比提升 了9个百分点，后者第1季度占比12%，环比下滑9个百分点。 从2018年第1季度上海商品住宅总价区间来看，成交占比出现提升的总价区间落 在150-200万元、200-300万元、300-500万元，占比分别为6%、25%、42%， 较上个季度分别提升2个百分点、10个百分点以及3个百分点。 从2018年第1季度上海商品住宅户型面积来看，户型面积占比变化以120平米 为分水岭，120平米以下户型均出现一定幅度提升，其中90平米以下户型环比提 升8个百分点，90-120平米户型环比提升3个百分点。 同策研究院张宏伟指出，从市场量价发展节奏来看，由于各级政府调控从严执行、 供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲 业绩等因素，注定2018年前三季度上海商品住宅市场的成交表现是“以价换量” 的。此时，房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始。4二、3月重点项目开盘情况——古美罗阳板块同济华城开盘售罄项目名称 环线 板块 推盘户型成交均价（元/平米）供应面积（平米）供应套数（套）保利熙悦 外郊环 大场 94-117平米 51000 74478 731盘古天地 外郊环 安亭汽车城 90-105平米3居 35300 40846 416华纺和城未来派 郊环外 亭林 90平米、95平米、119平米 17883 35220 374中粮南桥锦云 外郊环 南桥新城 78-118平米 36678 34137 328雍和府 郊环外 罗泾89平米公寓、120平米叠加、 120平米联排38000 31972 350塘和家园佘景华 庭郊环外 泗泾114.39平米上叠、136平米下 叠、139.07平米合院49000 31911 248同济华城 中外环 古美罗阳 96-144平米 68869 31078 266万科天空之城 外郊环 徐泾 90平米2房、125平米3房 58000 30658 283首创旭辉城 郊环外 嘉定北部 88-91平米3房、116平米4房 25800 24677 265新城璞樾门第 郊环外 青浦新城 143平米上叠、144-165平米合院 35798 14814 97。。。。。。