“圣悦嘉园”营销实操策划案 “圣悦嘉园”营销实操案要点关键词：实操性；可行性；利益最大化；风险最小化。本案概要: 分析市场环境，把握行业市场动向； 深入项目研究，寻产品市场竞争力； 定义项目内涵，树立市场品牌形象； 制定销售策略，细节奠定成功基石； 掌控推广利剑，营造市场宣传亮点。 第一部分市 场 篇 一、长沙地产大势房地产市场竞争越演越烈，众多外来地产大鳄凭借先进的开发理念与雄厚的资本力纷纷抢滩进驻长沙 。 自2000年起，长沙房地产便开始飞速发展，其住宅市场尤为突出，价格一路飚升 ； 庞大的消费市场吸引了不少民间资本进入房地产行业，开发企业数量聚增，使竞争日益激烈； 回顾历史 西北崛起、东南稳步增长; 文化、概念大行其道; 中端产品攀升，高端产品递增;市场价格稳步增长，行业健康发展;小户型大行其道，中大户型供应减少。简述现在 一、长沙地产大势展望未来 残酷的市场只有强者能够生存； 楼盘的品质与文化将成为比拼的重点； 居住从城区向郊区转移势不可挡； 一、长沙地产大势二、南城区域市场研判 区域概况省政府板块地处长沙市的城市南端，省政府办公大楼、天心区政府办公大楼、省直属机关单位都设在本区域内，一个新的行政区逐步形成。随着省政府的迁入，省府行政部门的搬迁，给本区域的发展带来了契机。 省政府片区房地产发展：自2004年起长沙市南城成为长沙市民关注的城市扩容片区，省政府、天心区政府等政府机关建设入驻，带动了整个片区的房地产的发展，短短三年间，南城省府片区的房地产开发如火如荼，也成为了房地产商竞相争夺的主战场。 二、南城区域市场研判 区域房地产竞争环境城市配套的逐步完善，南城正成为长沙房地 产开发重点区域；区域发展日渐成熟，带动区域内房地产产业 兴盛，促使房地产竞争加剧 ； 规模化开发是本区域商品房开发的特点。二、南城区域市场研判 三、典型竞争项目研究 对手挑选原则：以地理位置、产品类型类似，可比性强的原则，挑选区域内竞争项目进行对比分析 ，以便探寻市场规律和特性，作为本项目开发借鉴和革新目标。区域典型竞争楼盘特点 区域内竞争楼盘销售价格普遍都在3100元/㎡以上，区域市场均价在3300元/㎡左右； 区域内竞争楼盘的规模普遍在10万平米以上，整体市场供应量大； 物业类型以小高层为主，成为市场供应主导物业类型； 各项目的主力户型多为三房二厅，面积在110－160㎡之间； 三、典型竞争项目研究 未来竞争市场 在销项目依托前期发展优势，坐镇区域市场，赶超需较大投入； 新项目蠢蠢欲动，未来南城地产竞争形式严峻； 同期上市楼盘数量较多，项目正式销售时市场竞争将相当激烈 。 三、典型竞争项目研究 第二部分产品篇 总占地23716㎡；总建筑面积80246㎡；定向销售面积29808㎡；对外销售面积50438㎡；商铺建筑面积2650㎡ ； 一、产品研究 总户数568户； 定向开发180户； 对外销售388户； 园林道路面积约6600㎡。项目经济技术指标 一、产品研究 产品特点 从大处看规划/经济技术指标科学合理 低密度20000平方米中庭花园 66米楼间距 从户型看大面宽 短进深 舒适性高 客厅面宽最少3900MM，一般4200MM，最多4800MM。 定向住宅功能配置高，甚至把高端物业的功能比如错层、 娱乐室、景观阳台、超大客厅（36平方米）等引入项目， 在普通住宅中提升了居住品质与档次，获得豪宅的享受感。 在沿街住宅里，设计了空中花园、大面宽客厅、飘台等功能。 即使在点式住宅经济户型，也设计了4200MM宽大的客，90度拐角飘窗、弧型大阳台，因此住经济户型也能享，受生活。实用率高。。。。。。。