鼎兴房产——临平综合住宅项目前期踏勘初步运作思路 提案：机构 日期：2007年12月 ◆ 在短期内迅速占领市场并顺利完成项目的销售； ◆ 创造出在区域市场的领导品牌地位和创新地产概念； ◆ 树立起轻松繁殖，后发得意的品牌项目。 行 销 目 标“推典范，树品牌，卖未来” 提 案 目 录 第一部分——国内房产大势及余杭临平房地产市场分析 第二部分——项目本质研判之SWOT分析 第三部分——项目整体市场定位 第四部分——项目土地价值初步研判 第五部分——项目规划设想及建筑风格建议 第六部分——项目推广视觉及广告表现 第七部分——杭州争锋，锐意团队，实战专家 一、国内房产大势及余杭临平房地产市场分析 ——当前本盘处在什么样的房地产市场中？ 1、2007年，中国楼市总体经历大起伏，自4月开始，楼市 开始疯狂，价值与价格完全背离，决定房价的最重要因 素不再是土地价格，而是需求。 2、自2003年的宏观调控开始以来，政策终于将楼市引向 了”楼市观望结束”与“需求完全释放”的新时期，而股市 年中阶段发力更功不可没。不过，随着季节进入冬季， 楼市也急转直下。 （一）国内房产大势分析 3、“国八条”、“新国八条”与“国六条”，土地价格拍卖双竞双 限与“90/70”的相关政策、闲置土地清偿、整体行情从卖 方市场进入买方市场 等等，自不待言。不过，相关细则 执行力度，到各个地方已经成为新面貌，不过硬杠子、 红线不可触碰，但对策仍有，比如2006年年初，杭州市 政府为救市，出台了相关政策，比如购房入户为首，另 外三大政策为：降低房地产交易成本（提前缴纳契 税）、提高公积金贷款额度以及信贷政策的调整（首付 由3成降低至一成）等措施。 4、中央第三次经济工作会议12月5日闭幕，确定货币金融 政策从2007年的“稳健中适度从紧”到10年后，即2008 年的“从紧”政策，主要目的是两防一重。明年的银行 信贷严格程度可以设想一斑。 5、央行确定12月25日第10次上调存款准备金率，已经达 到14.5%，该政策出台近期对股市直接影响7000亿资 金流。 6、国务院会同各部委，组成的房地产调查组于本周一 （12月10日），已奔赴各地房价敏感地区，主要针对 各地政策执行力度与房地产机构等问题进行调研。 7、房产贷款利息已经高达8.31% ，自2008年1月1日起， 国内居民新购买及已购买住宅的商业贷款均执行新利 率，楼市运作成本增加，还危及到个别实力小的开发 企业，以及楼盘操盘能力水平低下的开发商。8、房地产业“限外令”升级，11月7日，国家发改委和商 务部联合发布了2007年版本的《外商投资产业指导目 录》(以下简称新《目录》)。这份将于2007年12月1日 起正式施行的新《目录》明确规定，限制外商进入房 地产的多个领域：土地连片开发，高档物业如别墅、 酒店、高尔夫等项目开发和房地产中介、经纪领域。 9、提高第二套住房的首付比率，中国人民银行、银监会 发布通知明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买 第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于 40%，且大部分银行认定第二套住房，以“户”为单位。 各政策口子收紧，进入2007年第三季度末，广东深圳 等楼市市场挂牌价格下浮30%以上，说明楼市房价泡 沫已十分明显。。。。。。。