大，很重要。因为规模就是杠杆。深度和广度可以容纳更大的投资、更大的风险以及更长久的对未来的投入。 这不是大象能否战胜蚂蚁的问题，这是一只大象能否跳舞的问题。如果大象能够跳舞，那么蚂蚁就必须离开舞台。 IBM董事长 . 郭士纳 我们的目标 市场解码 解读开发商 项目定位 客群梳理 产品建议 营销推广策略 内容概述 我们的目标：一期完成销售4.24亿 璀璨开盘首攻胜利 市场解码 客观看区域 区块自然及人文环境 怀柔的景观条件具有普遍认知基础 怀柔的人文历史资源具有普遍认知基础 发展 京承高速10月全线开通 将大大拉近怀柔在客户心中的距离感。项目距北四环45分钟车程。 怀柔的发展结论： 经济的稳步快速发展，为房地产持续发展奠定基础。 交通的改善，给怀柔房地产市场带来巨大商机的同时也放大了竞争面。 怀柔别墅市场依托自然环境、依托交通 形成现有三大竞争区块 老片区 老片区 新兴区 区域市场表现 中低端产品是市场主流。纯独栋项目较少 独栋别墅，价格从6500-12000 元/平米； 双拼、联排别墅，价格集中在5800-6000元/平米； 联排别墅，价格集中在5000-5500元/平米。 怀柔别墅市场整体销售状况低迷。 6000元以下的中低档别墅消化速度明显大于6000元以上的项目，销售速度及价格出现瓶颈 怀柔区低密度市场属于初期发展阶段，价格水平未形成稳定趋势 价格水平 售价最高的天籁红螺容积率仅为0.232 时间线 03年 04年5月 5月 05年 老客户带朋友 龙山新新小镇简介 建筑面积： 80万 平方米 容积率：0.56产品类型：独栋 双拼 联排 主力面积：独栋300-350㎡ 双拼210-260 ㎡联排 200 ㎡ 物业类型：独栋、联排产品风格：德式 联排别墅均价：4550元/平方米 独栋别墅均价：5000-7000元/平方米 开盘日期： 一期2002年4月二期2004年5月 三期2006年3月 历年销售平均80套左右 已售约320套 龙山新新小镇 主推联排 02年 06年 一期 二期 主推联排（受欢迎）、独栋 主推独栋 三期 受非典影响销售不错 主要来自市区 3月开盘 开盘 时间线 04年10月开盘 05年 05年 11月 至今为止已销售5套，4套独栋，一套联排 山水墅简介 总建面： 23877 平方米 容积率： 0.37总套数：69套 联排28户，主力面积310平米左右； 双拼10户，主力面积280平米左右； 独栋31户，主力面积290—350平米。 物业类型：联排、双拼、独栋 均价：5800元/平米最高价：8000元/平米 开盘日期： 2004-10-30 正式销售时间：2005-11山水墅 开盘后停止销售一年，内部客户积累 独栋、联排、双拼同期推售 客户以私营业主、有小部分律师。90%作为第二居所 时间线 03年11月 04年 05年 红螺湖别墅 红螺湖项目简介 总建面：2.9万平方米 容积率： 0.232 一期：19套二期：81套 主力面积：一期499.69－633.88平米二期234-1061平米 开盘时间：一期：2003-11-25二期：未开盘，预计今年4月 建筑风格：北美风格物业类型：全独栋别墅06年 一期开盘 预计06年4月开盘 销售情况不理想0.8/月 产品：独栋 70%由政府官员购买进行隐性投资，预计二期客户将来源于一期基础。。。。。。