近期中国房地产市场形势分析丁祖昱先生 中国房产信息集团联席执行总裁 上海易居房地产研究院副院长 【2009年11月】 引子：中国房地产市场经历2008年调整后，2009年实现快速繁荣，表现在成交量明显放量，项目热销，企业销售业绩飙升，地王频现。 2009年全国房地产成交快速放量 2009年开始成交量迅速反弹，相比去年同期，09年市场成交量出现剧增 全国重点城市2009年商品住宅成交情况（单位：万平方米） 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 10月份全国项目成交前十强 2009年全国项目出现热销场面 全国10月销售排行前十项目月成交量约在6万平方米以上，热销现象十分普遍 数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 土地市场 南京、天津、沈阳、广州等城市10月土地成交面积均达到百万平方米以上 10月，土地市场延续9月热度，主要城市经营性用地成交普遍好于08年同期水平 资料来源：CRIC 2009年全国土地市场地王频现 10月份排行前十地块溢价率均超过190%，最高溢价率达到464% 2009年以来，土地市场成交火热，高溢价率地块频繁出现 2009年3-10月全国主要城市经营性土地溢价率分布图 注：高溢价地块指溢价率≥50%的地块 企业拿地热情高涨，迪斯尼概念炒高地价 上海川沙新市镇A08-03 地块距离迪斯尼约5公里的距离，迪斯尼概念吸引了17家企业参与该地块的竞价，最终以11.9万元，264%的高溢价率成交。 但是事实上，在房地产物业分类中，迪斯尼可以对其周边的商业物业形成一定的利好，但对于住宅、办公物业并没有太多的优势。从居住的角度来看，居家最需要的交通、医疗、学校、生活性商业都不会因为迪斯尼而有明显的改观。另需特别指出的是，时间是重要的判断因素。迪斯尼的首期建成至少需要5年，迪斯尼周边形成旅游娱乐的气候至少5-8年。此地块是否能够成功囤地，是该地价能否得以支撑的关键因素。2009年全国土地市场地王频现 重点城市土地市场持续火热，高档别墅区地块受追捧 22号地地处顺义后沙峪，位于北京最早的高档别墅聚集地——中央别墅区，地处中央别墅区的核心区，背靠空港开发区和新国展，周边在售项目销售火爆、售价不断攀高。同时，该地块也被许多业内人士认为是中央别墅区最后一块低容积率地块，地块周边在售别墅的价格均超3万元/平米，有的别墅售价达5万元/平米，稀缺的土地供应使得该地块成为年末最受追捧的土地。数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统 2009年全国土地市场地王频现 绿城增长迅猛，已达到08年全年销售额2.5倍以上； 中海外、保利、华润等央企也实现了快速增长，达到去年2倍左右。 房地产企业2009年1-10月销售金额普遍大幅超越2008全年 2009年房地产开发企业销售业绩大涨 注：远洋数据截止10月25日企业网站公告，华润、招商、合生、雅居乐、仁恒数据10月份企业公报未出，暂为9月数据 数据来源：企业年报及企业网站 大部分企业已基本完成2009年上调后的销售计划 注：企业销售计划均为调整后指标 2009年房地产开发企业销售业绩大涨 关注点1：当前中国房地产市场是否存在泡沫？ 观点：我们认为当前整体市场的“面”是健康的，泡沫是“点”，仅部分城市，部分区域，部分产品存在一定的泡沫。我们主要从市场结构和信贷结构两个层面去论证。。。。。。。