LOADING L O A D I N G 合肥融科九重锦1—2期结案总结 旺市·淡市·九重锦 2009—2011 前言 我们希望从这个报告与大家分享： 当宏观调控成为常态，面对旺市、淡市以及市场徘徊期的不断转变，项目如何调整推售，以占领市场先机？ 九重锦身处近郊住宅开发集约地区，同质化竞争背景下的取胜之道？ 九重锦的客户是谁？在政务区的成熟过程中客户有无变化？ 世联团队在与开发商的合作中，有无可吸取的经验教训？ 策划？ 策划？ 市场调研 客户梳理 推广 价格 广告 沟通 管理开发商预期 销售支持 策略 执行 操盘手 资源整合 人际敏感 写报告 演讲 熬夜 加班 媒体对接 执行跟进 创意 辩论 物料 价值梳理 活动 展示 派单 包装 Planning is a process of problem Finding Positioning and problem Resolving. 在世联 ’ 策划要解决开发商的诸多问题，但核心还是达成销售 在世联 ’ 策划影响销售结果最有力的武器是推广与定价 策划 1、推广——给更多的客户更多的买单理由——最优：产生营销溢价 ——世联：挖掘物业价值 2、定价——给交易双方最大的价值满足感——最优：获取量价均衡 ——世联：节约交易成本 但是，鱼与熊掌不可兼得，因时而变，有所取舍，才是王道。 就像， 稳定与发展是当前中国的主要目标。但是… 还有， 效率优先，兼顾公平。其实就是… 推广与定价在操盘的过程中，如何因时而变，有所侧重 6 我们认为，根据市场变化，策划在操盘过程中的侧重： 旺市 1、推广（挖掘物业价值） 2、定价（节约交易成本） 淡市 1、推广（挖掘物业价值） 2、定价（节约交易成本） 对策划来说，旺市重推售配合，淡市重价格选择 因为，供需两旺时，总会有客户愿意买单 因为，供过于求时，客户只会为高性价比买单 7 九重锦伴随着合肥楼市的跌宕起伏，操盘的思路也是在顺应市场形势而不断转换 2008 2009 2010 2011 2009年3月进场 项目自2009年3月进场以来，历经33个月，其中： 淡市 （11个月） 2009.3—2009.6 2010.5—2010.7 2011.4—2011.11 旺市 （10个月） 2009.7—2010.4 2010.8—2011.3 反弹期 （12个月） 8 9 那些年，我们九重锦的淡市与旺市 与大家分享 九重锦 9 10 政务新区·濒临河景·中等规模·高密度·配套缺乏 项目经济指标： 总占地：112亩 总建面：240000㎡ 容积率：3.21 物业类别：33-34层高层 产品类别：82-166 ㎡ 2-4房发展商：联想控股融科智地 学区：50中省重点中学 1# 2# 3# 4# 5# 6# 8# 9# 11# 10# 7# 16# 12# 15# 项目概况 10 刚需产品占到1-2期产品总量81%，户型设计合理，赠送面积大，实用率高，具备热销基础 项目概况 11。。。。。。