王者归来 180万平米超级大盘呼啸沈阳 思考原点： 站在180万平超级大盘重新看待 沿海国际中心08年营销工作 报告目录 第一部分：区域市场分析 从紧的货币政策开始影响沈阳楼市、沈阳房价继续上涨所面临的市场压力很大2008年下半年沈阳房地产市场预判 08年前4个月市场成交情况分析可看出，消费者持币观望现象由为明显。 浑南新区产品同质化竞争十分激烈，目前基本是单纯产品层面的厮杀，因此提高产品性价比将是影响下半年市场的杀手锏。 08年房交会取消优惠政策，成交量明显萎缩，说明中低端客户更注重实惠与性价比 快速销售，迅速回笼资金将是下半年发展商的主流思维，提前一步改变思路也 就迎来出路，08年沈阳春季房交会成交量骤减为去年一半，4月份整体成交量明显下滑。 沈阳房产市场分析 加快资金回笼将成为多数开发商的运营策略，中小户型仍将是市场供应的主流 2007年1-12月浑南土地供应摘牌情况 浑南区域市场分析 2007年浑南区域的土地供应量达到1173611.5平方米，供应量较大，08年至09多个项目入市，未知性及不可预见性较大，区域竞争将会更加激烈。 2007年下半年整体浑南区域市场销售均价每月都在明显的向上攀升 浑南区域市场分析 07年下半年浑南市场价格跳升速度较快，直接造成08年市场价格透支 浑南市场特征与竞争态势区位地段优势不可复制 随着市区内沈河、和平等中心区域土地的稀缺，浑南区域在政府重点规划发展下以成为沈阳市新的都心，未来发展空间与升值潜力具大。 沿河自然景观不可再生 随着大量知名开发商涌入浑南开发，临河住宅项目已经越来越稀缺，已经成为不可再生的珍惜资源 区域市场已经进入品牌大盘时代 浑南市场目前已经成为沈阳中高端项目的集散地，随着07年大的品牌开发商的进驻以及08年奥运所带来的板块升温，区域市场已经进入品牌大盘时代。 两房竞争将会逐渐转向三房舒适型产品竞争 目前区域内主要供应户型面积在90-120平以实用型两居与紧凑型三居为市场主流产品，但随着区域地段的成熟越来越被中高端人群所关注，加之整体区域已经进入品牌大盘时代，因此未来区域内将会演变成居住品质的竞争，由原有的两房竞争将会转向舒适型三居产品的竞争。 6个对手：SR新城/万科新里程/金地国际花园/坤泰新界/泛美华庭/亿丰广场 竞品分析 区域竞品地段价值研判 竞争项目以奥体为市场切入点; 本项目紧邻奥体中心，紧邻地铁50米 ，居住的方便性优于区域内的其他项目。 竞品分析 以180万平米区域内稀缺复合大盘的规划条件重新赢得市场机会 区域竞品总体规划情况分析 竞品分析 区域竞品项目规划情况分析 本项目容积率上不具备绝对竞争优势；单纯从产品层面比拼，从居住舒适度考虑，本案与竞争对手相比，没有压倒性优势，因此在销售上很难从户型等产品层面赢得较多客户的认可。 竞品分析 区域竞品产品情况分析 沈阳市场对板楼倍加青睐，喜欢南北通透的房子，本案在建筑形式、进深、层高、层数方面和主要竞争对手相比不占优势 竞品分析 区域竞品主力户型分析 市场供应户型多为90-120㎡之间，属于偏实用的中舒适度设计； 在重点项目当中，泛美华庭、金地国际花园、坤泰新界与本项目形成直接的竞争关系。 本项目的户型与区域内竞争项目的户型面积较为接近，存在激烈的竞争。 竞品分析 区域竞品户型细节分析 89平产品为本项目的最优户型，但是与其它竞品项目相似户型比较后可以看出，除了细节优势强劲外总体优势并不明显。 从另一个侧面可以看出，本项目的产品力户型方面在整体区域市场竞争中相对较弱，因此应在后期加强产品改良寻找市场空白进行差异化营销将会形成市场机会点。 竞品分析。。。。。。