3.4成熟阶段（2016以后）94. 郑州高铁商务写字楼发展特点 ....... 94.1供应方面 . 94.2产品方面 ........... 104.3价格方面： ....... 114.4客户特点 ........... 115.高铁区写字楼市场存在的问题 ...... 115.1 集中入市，产品雷同，竞争压力大 ... 115.2 区域配套不完善，人气不足 ... 125.3 开发资金紧张，价格战导致市场恶化 ........... 125.4 区域写字楼供应偏多，住房需求未有效解决 ........... 126.对高铁商务区写字楼市场的借鉴 .. 126.1对政府部门的建议 ....... 126.2 对开发企业的建议 ....... 126.3 对项目本身的建议 ....... 121.引言1.1高铁商务区写字楼市场研究背景1964年，日本新干线的开通拉开了世界高铁发展的序幕，之后高铁经历了三次发展浪 潮。中国高铁的发展是从第三次浪潮（90年代中期至今）开始的，高铁的发展将会给途径 城市的经济带来高速发展。根据铁道部的规划，未来中国将形成“四纵四横”的高铁线路。 届时高铁将成为中国经济发展的动脉。从我国其他城市的高铁站分布情况来看，高铁站的 选址一般距离老城区较远，这样一方面可以减少核心区域人流，另一方面可以扩大城市经 济圈，平衡核心区和非核心区经济，从而带动城市整体协调发展。随着省政府的东移，经济发展逐步东扩，中原经济区上升为国家发展战略，以郑州客 运新东站为核心的区域即将成为郑州新的政治中心、经济中心、商业中心、贸易中心和物 流中心，“一站五心”将成为郑州都市区的新名片，成为中原经济区对外经济的核心窗口。 石武高铁的开通，标志着以郑州为核心的高铁经济圈正式形成，以高铁为核心的现代化高 端中央商务区呼之欲出。 1.2高铁商务区写字楼市场研究意义高铁是城市化发展的动力，是低耗能、低污染的出行方式，是迎合低碳时代的发展要 求，从高铁具备大流量、高密度、公交化、正点率高的特性来看，它能够满足快节奏的现 代生活方式，进而促进了高铁区商务和物流的快速发展。郑州高铁站的成立，将会推动区 域一体化、产业一体化的发展。郑州写字楼市场运作起步较晚，主要依靠的还是经验和非科学的决策体系，这样不利 于后期的实施开发。由于缺乏对写字楼市场的科学预判和购买客户真实需求的了解，目前 郑州高铁区写字楼出现出现大面积销售停滞、价格错位的现象，去库存压力居高不下。因 此，揭示写字楼发展阶段的一般规律，分析高铁商务区写字楼市场基本特征，了解目标客 户的特性等，从而为其他高铁商务区开发提供借鉴意义，政府如何科学合理规划以及开发 企业如何避免价格战的影响提供有效建议，正是本文的研究目的和研究意义所在。2.高铁商务区写字楼市场发展概述2.1 发展背景2.1.1 政策背景根据1998年国务院批复的《郑州城市总体规划（1995年至2010年）》，郑州市区人 口发展长远目标为500—600万，城市化水平达70—80%。目前，郑州中心城区规模偏小， 而且受陇海、京广铁路交叉分割，拓展空间受到制约，与近亿人口大省省会城市的地位和 建设全国区域性中心城市的目标远不相适应，因而必须寻求新的发展空间，对郑州市的整 体规划进行完善，提出建设郑东新区。郑东新区远景概念规划范围115平方公里（其中起 步区33平方公里），东起京港澳高速，西至中州大道，北临连霍高速，南接郑州经济开发 区。共分五个功能区：CBD、商住物流区、龙湖区、龙子湖高校园区、科技物流园区。五 个功能区相辅相成，使得郑东新区变成具有产业支撑的新城区。高铁商务区隶属于商住物流区，综合交通枢纽区规划的提出为商务区的发展提供契机。 2009年5月，《关于郑州市综合交通枢纽核心区城市设计的公示》和《郑州市综合交通枢 纽地区控制性规划》的提出，标志着郑州新客运站已经进入规划和建设阶段。2012年9月 28日，郑州东站开始正式启用。围绕郑州东站布局的三个大型城市综合体项目升龙广场、 绿地之窗、绿地中央广场已拉开阵势，从而大大促进高铁核心区域商务形象提升，对 整个商务区的发展起到引领和带动作用。 2.1.2 经济背景郑州作为中原经济群的核心城市，商贸物流发展新上一台阶，第三产业在GDP中的比 重逐渐加大，从而滋生大量商务需求。再加上高铁区带来信息交流、商务办公等带来的聚 集效应，能够快速实现资源的再配置，促进区域其他产业经济快速发展。从长期来看，高铁商务区的形成使得郑州市与其他一线城市经济联系密切，产生同城 效应 ，支撑区域协调发展、优化资源配置和产业布局、构建高效综合运输体系、降低社会 物流成本以及实现经济可持续发展，进而促进区域经济一体化。2.1.3社会文化背景中原文化作为中华文明的发祥地，在中国历史进程占据着不可磨灭的作用，弘扬中国 文化，以郑州为首的中原地区应发挥最大的力量，特别是自郑东新区建设以来，一直发挥 着宣传郑州形象的标签作用，从举办各种文化节、博览会、金融创新论坛等，到国家领导 人、知名人士和国外友人的调研考察，已经大大促进了中原地区与国内外城市的深度交流。 高铁的开通能促进区域文化的交流，拉近临近区域的人文发展，从而带动相关领域的协同 发展，高铁区写字楼的发展是适应社会信息化的需要，满足写字楼产品变化的需要。在这 种社会文化背景下，高铁区的市场潜力巨大，尤其是对该区域有商务办公需求和社交休闲 需求的客户群来说，写字楼的发展被各大开发商看好。2.2 开发周期2007年6-7月政府部门对综合枢纽区城市设计进行了中期审议和终期审议， 2007年 10月26日上午, 郑州综合交通枢纽配套工程奠基仪式在郑东新区107国道与金水东路交会 处隆重举行，这也标志着郑州综合交通枢纽建设正式启动，并开始进入快速建设发展阶段。 品牌房企首先进入该区域实施开发，随着住宅项目的开发使用，部分写字楼项目开始陆续 入市。2012年9月高铁开通之后，区域的写字楼供应量达到峰值。目前正处于写字楼快速 集中投放市场阶段，预计高铁区写字楼市场在2020年走向成熟阶段。2.3 开发范围高铁商务区的出现是以高铁站为中心，然后在其周边进行产品开发而形成的区域。从 郑东新区综合交通枢纽区综合性规划来看，我们把高铁商务区分为核心区域和外围区域， 高铁商务区的核心区域为金水路以南，东风南路以东，商都路以北，博学路以西区域。外 围辐射区域为中州大道以东，京港澳高速以西，金水路以南，陇海线以北区域（如图1）。图1：综合枢纽区在郑州的位置图2.4开发定位及属性郑州综合交通枢纽中心区域被定位为“郑州市铁路、公路综合性交通枢纽，兼具商贸、 居住功能的城市门户地区”，是国家重要的综合交通枢纽，是国家重要的物流中心，是郑 州市城市副中心。高铁商务区是从郑东新区的迅猛发展下分化出的一块区域，其属性与CBD区域不同， CBD板块的规划主要集中在中高端办公，以投资需求为主；高铁商务区主要规划为大量住 宅以及高铁站周边配套，以商务居住为主。据不完全统计，以郑州客运新东站为圆心，在 3公里长的半径内，绿地之窗、雅宝东方国际广场、嘉亿东方大厦、永和宇宙星、广地和 顺中心、上上国际中心、建正东方中心、文化产业大厦、楷林IFC、易元国际等将近40座 写字楼在此云集，充分说明该区域的商务属性明显，必将成为郑州市未来写字楼中心（如 图2）。 。。。。。。