昆明市写字楼市场调研 现有写字楼 未来写字楼 竞争性项目分析 小结 写字楼市场研究说明 在昆明写字楼市场研究中，分为优质标准写字楼市场、SOHO写字楼市场、商务花园/总部基地型写字楼市场三个部分来阐述。主要原因如下： 研究昆明整体优质标准写字楼市场，以了解本项目开发写字楼物业的宏观市场前景，由于昆明与成都同为西南地区重要的商务城市，写字楼市场发展历程相似，本报告参考成都市商务写字楼等级划分标准，确定研究样本； 本项目用地面积较大，研究SOHO写字楼和商务花园型写字楼市场以了解SOHO和园区型写字楼的供求特征，判断其发展趋势，为本项目大体量的办公物业的定位提供依据； 研究总部基地市场，以了解昆明市企业总部基地建设发展情况，为本项目选择打造总部基地办公写字楼定位提供市场依据 甲级写字楼定义标准：满足以下条件中的80%，即可判定为甲级写字楼，满足100%或超出这一标准的为国际标准甲级写字楼 乙级写字楼定义标准：满足以下条件中的60%，即可判定为乙级写字楼 优质标准写字楼定义 优质标准写字楼定义 SOHO写字楼定义 SOHO写字楼研究界定： 由于SOHO商住产品没有严格的界定，根据对昆明SOHO写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义如下： 根据对昆明园区型写字楼市场的研究和理解，结合本案所处的区位及拟开发的物业档次，定义本次研究的商务花园/总部基地型写字楼项目： 商务园区/总部基地型写字楼定义 现有写字楼市场研究 发展历程 发展现状 典型项目 1999年以前 2000-2004年 2005-2007年 2008年以来 1997-1999年期间立项开工建设的写字楼达到40万平米，而优质写字楼（乙级）仅为13.3万平米 2000年之后开发量供大于求，市场处于消化期，以乙级写字楼供应为主 代表项目有志远大厦、红塔大厦、柏联大厦、世博大厦等 2005-2007年，集中在市区核心位置（一环以内）的乙级写字楼供应增大 2005-2007年间有摩尔大厦、达阵广场、环球金融、银佳大厦 2009年开始，甲级写字楼入市 早期的代表项目有顺城双塔、俊发中心，世纪中心、南亚之门、东方首座等一系列甲级写字楼在建，昆明整体写字楼市场将得到极大提升 2008年，新增乙级写字楼呈现出向市区以外方向新兴商业集中区域发展的趋势 集中在北市区的财富中心中央商务写字楼、颐高数码中心项目 2010年以后 昆明市写字楼发展历程 早期——仅满足基本办公需求 后期——注重产品设计和资源整合 受昆明市写字楼发展阶段的制约，昆明市大部分存量写字楼，特别是2009年之前的，还不能严格达到成都甲、乙级写字楼的标准，因此，我司根据昆明写字楼现状，结合业内共识，根据以下五个标准，选择样本开展研究，并定义为优质标准写字楼 位置 物业品质 硬件设施 物业管理 配套设施 位于主要商业区，周边交通系统完善，可达性强，物业展示面较佳 外观现代、美观 单层面积不小于1,000平方米 实用率大于65% 层高不低于3.3米 专用大堂 充足的电梯 充足的停车位 中央空调系统 现代化的通信系统、网络服务 电力供应充足，配备后备电源 办公单元可灵活分割 项目内提供完善的商务服务 项目临近商业、酒店、会议厅等商务配套设施 由专业物业管理公司提供物业管理服务 顺城双塔 金领地国际商务中心 领域时代 环球金融 华尔顿大厦 红塔大厦 华一广场 华域大厦 建业商务中心 摩尔大厦 高新科技广场 南亚第一国际 和成国际 三合商利 世博大厦 俊发中心 佳华广场 颐高数码中心 志远大厦 银佳大厦 云南城投大厦。。。