上海网球公寓项目 定价参考报告 2010年3月 思路市场篇 选取特定样本进行分析 区域篇ⅰ区域价值认知ⅱ市场特点总结 项目篇 项目价值挖掘客户篇 目标客户搜索 市场篇 整体市场分析 选取住宅产品成交时间点——09年3月~10年3月 选取住宅产品成交总价段——800~1200万1、成交产品的物业类型 2、成交产品的环线分布 3、成交产品的单价特点 4、具体分析各类产品的单价与面积段 本案的市场机会 整体市场分析 公寓产品在成交物业类型中所占比例最高 近一年的成交物业类型中，公寓所占比例最高为50%，其次为独栋别墅，其中叠加产品所占比例仅为2% 整体市场分析 住宅高端产品集中在中外环间与外郊环间成交 近一年的成交物业所处环线中，中外环间与外交环间所在比例最高，分别为32%与31%，其中郊环以外成交比例最小。 住宅高端产品成交均价集中在3~4万元/平方米 整体市场分析 近一年的成交物业的成交单价集中在3~4万元/平方米，其次为4~5万与2~3万/平方米区间，其中2万元以下5万元以上价格区间产品所占比例较小 叠加产品市场分析 叠加产品主力均价为2~3万元/平，主力面积段为310~320、260~280平方米 近一年的叠加产品主力成交均价为2~3万/平方米，成交产品面积段集中在310~320与260~280平方米，成交主力项目为金桥瑞仕花园、裕龙花园 联体产品市场分析 联排产品主力均价为3~4万元/平，主力面积段为280~300平方米 近一年的联体产品主力成交均价为3~4万/平方米，成交产品面积段集中在280~300平方米，成交主力项目为保利林语溪、龙湖艳澜山、汤臣湖庭花园、金地格林风范城、绿地康林公寓、银都名墅 独栋产品市场分析 联排产品主力均价为2~3万元/平，主力面积段为290~320平方米 近一年的独栋产品主力成交均价为2~3万/平方米，成交产品面积段集中在290~320平方米，成交主力项目为爱法奥朗新庄园、棕榈滩、中房森林别墅、佘山银湖别墅、山的院子花园、南郊别墅、览海高尔夫别墅、湖山在望花园、城市经典花园 公寓产品市场分析 公寓产品主力均价为3~5万元/平，主力面积段为260~280、220~240平方米 近一年的公寓产品主力成交均价为3~5万/平方米，成交产品面积段集中在260~280、220~240平方米，两者总比例达到37%，其余面积段产品分布较为离散，成交主力项目财富海景花园、翠湖天地、汉斯国际公寓、仁恒河滨城、尚海湾豪庭、世茂滨江花园 、星河湾荟苑 整体市场小结 区域篇 西上海 闵行 华漕 金丰国际社区 本案 生活配套成熟，国际氛围浓郁，低密度高端国际化运动场所多 作为成熟别墅区，区域的配套较为完善，银行、购物中心等日常生活配套设施齐全 还有国际化运动场 所，包括上海银涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫俱乐部、上海马术运动场、上海网球俱乐部等 周边汇集了上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校，以及上海台商子弟学校 丰富的教育资源吸引了众多的国际家庭来此居住；浓厚的国际氛围更使金丰社区成为外籍人士安居的乐土建行 联华超市 华联超市 农工商超市 华漕镇政府 大都会高尔夫俱乐部 银涛高尔夫俱乐部 马术运动场 家乐福 大润发。。。。。。