2019-05-09 1 青岛海尔珍城项目 市场研究报告 上海公司·市场研究部 2019-05-09 2 市场环境分析 重点个案分析 黄岛区域市场分析 房地产市场板块分析 房地产市场分析 目录 2019-05-09 3 第一部分、市场环境分析 2019-05-09 4青岛市GDP2006年在全国副省级市中排名第四，稳步增长，已步入国内发达城市行列 青岛快速增长的经济总量为城市的房地产业带来发展机遇。 （数据来源：《青岛统计年鉴2006》及青岛统计信息网） 2006年青岛及对比城市GDP总值一览表(单位:亿元) 经济总量稳步增长，已步入国内发达城市行列 2019-05-09 5房地产市场后续提升空间巨大 近五年青岛商品房及住宅投资情况 （数据来源：青岛历年统计公报） （数据来源：相关城市统计公报2006）青岛市近年来房地产投资水平平稳增长，占经济总量的比重一直保持在10%以内； 与沈阳、大连、杭州等城市相比，青岛房地产市场具有更广阔的增长空间。 2006年青岛及对比城市房地产投资情况 2019-05-09 6青岛城乡居民生活水平增长较快。2006年居民人均可支配收入为15328元，较05年增长幅度达18.6%; 人均消费支出达11945元，增长幅度达20.9%。可见，居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给青岛房地产业带来了巨大的商机。 居民生活不断增长,为地产业提供了条件 2019-05-09 7 三大特色经济：港口经济、旅游经济和海洋经济 四大产业基地：电子家电基地、汽车机车造船基地、石油化 工基地、新材料基地 五大产业群： 以海尔、海信、澳柯玛、浪潮、朗讯、LG为核心企业的家电电子产业群； 以大炼油、二甲苯、芳香烃、PVC为核心产品的石化产业群； 以轿车、轻重卡车、客车、公交车及车辆零部件为核心产品的汽车产业群； 以集装箱、游艇、巡逻艇、摩托艇及船舶零部件为核心产品的造船产业群； 以港口运输、集装箱作业、现代物流、临港加工分拨、港务机械制造为核心行业的港口经济产业群。产业经济为房地产发展提供有力支撑 2019-05-09 8 西 ——城区西部产业园区建设已形成规模，产业聚集度高，是城市产业扩散的主要方向之一 北 ——城区北部可开发用地多，且多条城市主干道贯通其中，城市空间拓展阻力小主城，尤其是“金边”发展的瓶颈已经十分突出 南 ——城区南部已基本开发完毕，临海一线最紧迫的是优化整治，迎接08年奥运 崂山 黄海 胶州湾 北 东 南 西 东——城区东部后续用地已不多，但在“开发新东部”的口号下，即墨尚有大量的后续开发 资料来源： 青岛市城市总体规划纲要（2004－2020）拓 止 优 进 2019-05-09 9 合富观点 利好―几大利好给07-08年青岛市场带来了良好的机遇： 青岛经济的蓬勃发展。青岛近几年GDP、人均GDP、人均可支配收入、房地产投资等各项经济指标的大力增长都为07-08年青岛房地产的发展创造了良好的经济条件。 08年奥运会的热潮进一步带动了青岛房地产市场的蓬勃发展。大多数楼盘销售良好。 利空―潜在供给量巨大，后市竞争激烈； 市区加速了老城区改造，青岛中央居住区的规划（绿城4100亩的理想之城率先启动）以及西海岸薛家岛的居住区规划都在08年开始逐步上市，后市竞争激烈．。。。。。。