密级：秘密
文件编号：
编 制：
审 核：
批 准：
编制部门：商务部
日 期：2010年1月
香槟广场商业运营提升专题策划案
（初稿）
策划目标与思路
策划目标 策划思路
项目商业运营提升实施方案与计划
现状评价与诊断
商业现状评价
现状评价与诊断
商业规模体量偏小，约2.2万平米 时尚、现代的建筑风格 建筑立面外观形象较好 内部购物消费环境较优 商场入口多，主入口远离街面人流 内部垂直动线欠缺，楼层互动性差 （负1F、1F）均为全封闭式店中店，无共享中庭聚集人气
物业基础
现状评价与诊断
地段优势明显：处于进出春熙路的主要通道之一。虽与春熙核 心区域比有较大差异，但随着地铁开通和银石广场、九龙仓、 铁狮门、群光广场等商业项目的呈现，该状况会得以改善。 广场人流量巨大，人群流动性强 毗邻地铁出入口及公交站 商业价值前景乐观：伊势丹百货、TOP CITY、百盛、苏宁 电器、银石广场、九龙仓、铁狮门、群光广场等商业项目进入 与地铁开通，红星路-东大街区域商业价值将会整体提升
商业现状评价
商业口岸
现状评价与诊断
商业现状评价
商业格局
商业格局档次分化趋势
现状评价与诊断
香槟广场已初步形成： 一个集时尚、潮流、个性服饰、休闲餐饮娱乐与服务的购物休闲广场
商业现状评价
商业业态
现状评价与诊断
春熙-红星核心商圈消费客群特征
主要消费人群：20-40岁； 目的性消费与随意性消费相当； 中档次大众化消费较多； 年轻化、本地化、高学历化； 人群流动性强； 公共交通方式抵达居多； 下午人流量明显较大
商业现状评价
客群特征
现状评价与诊断
商业现状诊断
硬件设计缺客流亲和力：平层入口离街面远；下负层、上二层，台阶多，有非常明显的距离感； 一层主出入口开口太多，不能聚集人流； 广场的聚客作用不明显，未能有效开发其户外展示与大型营销活动空间的功能； 一层平面交通单一，停留时间不长；临街开口节点多，人流易分流；前厅区域照度不足，不能吸引广场人流进入。 负层平面交通错综复杂，方向感不强，出现多处人流到达率低的区域（死角）； 负层、一层内部店铺全封闭式，通透性差，顾客视野太窄，商品形象展示有限； 负层人流通道首尾端缺乏清晰的区域功能标识； 负层至三层的内部互通问题突出，商业人气互动均需通过外部（台阶、扶梯、电梯等）实现。 户外标识混乱，主次不分，造成楼宇识别不统一
硬件层面
现状评价与诊断
商业现状诊断
商业层面
现状评价与诊断
商业现状诊断
环境层面
成都国际金融中心
铁狮门项目
喜年广场
EGO潮流广场
群光广场
银石广场
伊势丹
伊藤洋华堂
第一城
百盛
未来（3-5年）： 红星路商业氛围渐浓厚 口岸商业价值前景乐观 区域商业项目竞争明显 谁有特色谁就拥有人气 现在： 进出春熙人群目的性强 地铁施工对人气有影响 门前广场的管制级别高 香槟LED屏运行受限制 区域潮流商业严重分化
现状评价与诊断
商业现状诊断
运营层面
现状评价与诊断
商业现状诊断
诊断要点
商业体量规模偏小，商业布局上难以体现规模化的效应； 商业楼层的内部垂直互通问题突出，顾客只能通过外部实现，易导致顾客流失； 潮流定位与潮流商品决定了香槟广场的顾客群较窄，是典型的小众消费； 商品（品牌、档次、质量、款式更新等）吸引力有限； 少数商家以次充好卖高价的欺诈行为严重影响香槟广场的商业口碑，顾客会越来 越少，人气越来越差； 作为运营管理方，缺乏经营权的控制，能做好物业管理，未必能做好商场经营； 缺少百货商场经营管理经验与团队，缺少详细的商场管理手册类制度文件指导运营； 招商（商家引进、品牌引进）未严格按香槟广场原有的商业定位与商业规划要求实施 准入，导致商品失控、布局混乱； 地铁施工与广场场地的过度管控对香槟广场经营环境有直接影响。。。。