提案架构 第一部分 第二部分 第三部分 价格推演 同策经验 本案执行 推演方式 审时 度势 量体 裁衣 通过项目前期价格基础及目前相关市场行情变化情况，推本案南块59栋别墅制定预期单价目标 以目标单价界定本案大体总价水平，考察同总价段独栋别墅市场，了解客户置业关注点 从客户关注度角度出发，多方面综合评估本案具备的软硬件条件 根据对本案各方面综合条件优劣，对与其的单价目标值进行修正和调整，以求一定的市场竞争力 宏观背景——政策面 以别墅为代表的低密度住宅在供应上受到了更为直接的影响，该类土地在未来的时间里将越来越明显地体现出其稀缺性。 供应根源收紧，市场表现如何？ 宏观背景——市场面 宏观背景——市场面 宏观背景——感性表现 而价格段较高的独栋别墅是否也有较高的价格增长率？ 宏观背景——理性思考 宏观背景——市场考证 宏观背景——市场总结 微观背景——闵行土地价值提升 折算本案二期土地市值：44036万元 折算每平米别墅土地成本价格：14750元/平米 折算每平米别墅成本价格：20000元/平米左右 新城以莘庄为中心、六大组团构成 微观背景——闵行新城规划（2006~2020） 功能定位 闵行新城—区政治、经济、文化中心。 颛桥组团：市级莘庄工业区和航天科技研发中心的建设，重点发展先进制造业，形成航天产业和光显示产业研发生产基地。 马桥旗忠组团：规划依托上海旗忠国际体育中心，形成以体育为特色，以森林绿化为背景，现代服务业聚集区和生态居住区。 梅陇吴泾组团：规划发展示范居住区和都市型工业，促进吴泾市级工业基地的升级换代。 紫竹组团规划依托紫竹科学园区、上海交大、华师大等的科教、研发优势，发展高新技术和研发产业，形成上海的高科技研发基地。 江川组团：规划依托老工业基地优势，整合区内资源，形成以发电成套设备、轨道交通车辆为重点的现代装备制造业基地。 从闵行新城整体定位来看，科技、工业园区是主导产业，而马桥则依托周边高档客源和运动配套以及环境优势具备了打造高档生活区域的必须条件 微观背景——闵行新城规划（2006~2020） 马桥东临竹港河，东川路以北部分与颛桥镇相连， 以南部分与江川街道相连； 西至茜浦泾，与松江区相邻； 南隔黄浦江与奉贤区相望； 北临沙港河，以东部分与莘庄工业区相连，以西部分与松江区相连 微观背景——马桥对外渠道 微观背景——马桥交通改良 旗忠森林体育城经济园区 以沿江路、昆阳路划分为四大块： 西北块以低密度高档住宅为主； 东北块以对老马桥镇区进行改造为主； 东南块以新型居住社区、中高密度高标准商品房为主； 西南块以旷地型的生态和体育为概念，辅以运动休闲类商贸区域 微观背景——旗忠体育城特征 旗忠体育中心相关运动配套： 18洞高尔夫球场、国际网球中心、温水游泳池、保龄球馆等多项高档体育场馆和设施。 成功举办了“大师杯”等国际顶级赛事，迅速提高了知名度 微观背景——旗忠体育城特征 核心——高档低密度物业区域 已推或即将推出项目： 长岛别墅 中房森林 绿城玫瑰园 品牌开发商： 和记黄埔 中房集团 绿城集团 品牌开发商全面介入 低容积率 独栋别墅 区域住宅项目以独栋别墅为代表的高档物业 微观背景——马桥房产 微观背景——马桥综合考评。。。