福星城市花园营销推广整体计划
总体营销费用：
总销售费用模拟：
（1）总销售面积 = 住宅可售面积 + 商务公寓可售面积 + 商场可售面积 + 停车场可售面积
其中：住宅可售面积：8.568万/平方米
商务公寓可售面积 : 3.622万/平方米
商场可售面积 : 2.692万/平方米
停车场可售面积 : 3.26万/平方米
总销售面积约为：18.142万/平方米
（2）项目均价预估：
其中：住宅约均价：3500元/平方米
商务公寓约均价：4000元/平方米
商场约均价：7500元/平方米
（3）总销售费用 = 项目均价（住宅、商务公寓、商场三品种均价） X 总销售面积
= 4300元/平方米 X 18.142万
≈ 78010万元
宣传推广费用 ：
宣传推广费用 = 总销售额 X 1.2%
= 78010万元 X 1.7%
≈ 1326万元
费用构成：
宣传推广费用：1.2%，约936万元；
（2） 销售提成：0.3%，约234万元；
（3） 其它：0.2%，约156万元；
合计: 1.7%，约1326万元
项目各品种推出时间
序 号
主要销售物业品种
时间
销售
备 注住宅3号楼内部认购
2002年4月—5日中旬
销售第一期福星卡住宅3号楼正式开盘发售
2002年5月底
常规销售商务公寓内部认购
2002年5月底—6月底
销售第二期福星卡
与住宅3号楼发售同时进行商场正式招商开展
2002年6月商务公寓正式开盘发售
2002年7月初
常规销售住宅1、2号楼内部认购
2002年8月—9月
销售第三期福星卡住宅1、2号楼开盘发售
2002年9月底（房交会前）
常规销售
各阶段营销推广计划(见下表)
销售阶段
相关节点/工程进度
相关事件
销售工作
广告宣传内容
宣传费用分布
销售目标
蓄水造势期
（2002年4月—5月中旬）
3月份营销中心开工；
3月份—4月份全盘开工；
5月中旬营销中心外装完成、一楼装修完成；
4月—5月中旬内部认购（销售第一期福星卡）
针对集团购买客户的推广活动
福星卡销售活动推广活动
福星会成立
3月—4月初组建销售队伍
3月销售文件、资料准备工作
开盘前销售价格调整
内部认购开展（销售福星卡）
市场动态信息掌握
1、企业形象
企业形象展示
2、项目形象：
项目开发理念
项目规划理念
3、促销活动
福星会及福星卡宣传推广
报纸广告2.7%；
印刷1.8%；制作1%；
户外广告0.5%;
活动1%；
合计：7%
住宅15%
入市引导及销售扩张期
（2002年5月底—9月中旬）
6月中旬
营销中心周边环境改造完成；
6月底
样板间完成；
3号楼住宅完成基础施工；
7月底
商场、商务公寓完成基础施工；
3号楼住宅完成1—4层主体施工；
9月中旬
3号楼住宅完成11层主体施工；
商场完成主体施工；
商务公寓完成1-4层主体施工；
5月底营销中心开放
5月底正式开盘（住宅3号楼发售）
5月底—6月底商务公寓内部认购（销售第二期福星卡）
6月商场开始招商工作
6月底样板间开放
7月初商务公寓正式开盘发售
8月—9月住宅1、2号楼内部认购（销售第三期福星卡