阶段提升策略
根据入市物业品种和前期销售率，逐步提高入市物业和单位价格，稳步提升

工程进度和卖点逐步兑现，如物业建设推进、项目形象推广、环境改造等，为价格稳步提高提供有力物质基础

差异定价策略
根据物业单位朝向、景观、区位、总量、结构、风水等多元特质，采用差异定价方式（一单位一价）

差异定价目的在于使综合价值较低的单位先行售出，较高价值单位随着工程进度和卖点兑现，在价值稳步提升的基础上售出，以获得更好商业利益

4、分级价格控制策略
采用表格价（公开价格表）和实收价双级控制；
表格价一般包含3％—5%的常规折扣

折扣大小由现场销售主管、销售经理和项目经理分级分权机动控制

5、九级价格系数
前提说明：在基本确定可售物业起价或均价的基础上，结合可售单位之不同区位、朝向、楼层和可售总量等因素，以起价或均价×综合价格系数的方法制定最终价格

组团系数――由销售单位所处的组团区位差异性进行判定，如交通便利性、周围组团定位（商业组团、别墅组团、商务组团、休闲配套、主入口等）、可防卫性等

建筑系数――以销售单位所在楼宇区位和周围配套设施、视野景观、不利因素情况（噪音、空气污染）等判定；
朝向系数――考虑项目城市对住宅朝向的要求，以阳光照射主要功能空间时间的长短为判定标准，朝向系数差异性较大；
景观系数――根据可售物业的景观视野判定系数；
风水系数――综合考量可售物业的风水意向判定系数；
楼层系数――综合楼层差价，当地楼层偏好、配送花园方式（如一层、顶层或退台式屋顶花园）、景观视野等判定；
平面系数――主要根据可售单位户型特点判定之特别系数。如原创户型、经典户型等；
销量系数――根据可售单位总量制定之价格系数；
特别系数――对根据以上多项系数判定之最终价格，修正价格尾数

价格系数判定前提补充说明：
组团系数取决于：区位、周边组团定位、配套设施、景观视野、安全性等

建筑系数取决于：区位、景观视野、楼间距、安全性、噪音等

3） 朝向系数取决于：采光、景观视野、通风性等

4） 景观系数取决于：景观视野、景观种类

5） 风水系数取决于：风水意向和人文脉络利用

6） 楼层系数取决于：楼层、景观视野、采光、花园配送方式、通风性、安全性等

7） 平面系数取决于：户型设计的独特性，可变性和数量比

8） 销量系数取决于：单位总量和控制销售进度之营销策略

9） 特别系数取决于：“尾数吉利性”，如6、8等

6、本项目定价基本原则：
根据品种系数、建筑系数、特别系数判定可售物业品种在社区内的起价系数，并算出该品种起价；
根据朝向系数、景观系数、风水系数、平面系数可判定可售物业每栋楼在品种内的起价系数，并算出楼栋起价；
根据楼层系数、销量系数、特别系数可判定每套户型的价格

住宅3号楼定价策略：（内部认购）
品种定价：
（一）先期入市品种选择建议：
因住宅3号楼底层无裙楼，相对工程形象的建立比其它品种快；
地理区位上，离营销中心最近，便于营销工作的开展，例如：带客户到实景参观等等；
结论：建议住宅3号楼先期入市

（二）品种定价：
先期入市的物业，因尚未建立工程形象，故总体价值不及后期物业，所以3号楼品种系数定为1

最低价定价原则：成本价+利润，并根据当地市场可类比楼盘价格进行调整，此价格包括3%—5%的折扣价

结论：最低价 = 成本价 + 成本价 * 15%
最低价 = 2500元/平方米 + 2500元/平方米 * 15%
= 2875元/平方米
备注：1、成本价2200元/平方米由甲方提供

2、利润率15%的取值标准：
参照当地市场平均水平（项目入市前期利润率）；
国企常规经验模拟；
含3%—5%的折扣，实际利润10%—12%，与项目低价入市原则相应，符合甲方预期

各楼栋（楼号）定价原则：
定价系数确定原因简要说明
朝向系数：
以起居厅、主卧室为主要功能空间，判定可售物业朝向；
可售物业最佳朝向（以日照时间长短为判定依据）：
共分11个等级：以1、“南—东”；2、“东—南”；3、“东南—西北”；4、“东南偏南—西南偏南”；5、“南—西”；6、“西南偏南—西北偏西”7、“南—北”；
8、“东南—东北”；9、“东—西”；10、“东北—西南”；11、“东南偏东—东北”依次递增；
可售物业朝向系数：以“南—北”向可售物业为基数“1”，其它朝向以11个相应等级，做以逐级递增或逐级递减方式，计算系数。后附表说明

景观系数：（参照1、2号楼04、05号户型景观朝向而定）
以单面可观社区景观的户型，景观系数定为基数“+0.02”；
以两面可观社区景观的户型，景观系数定为“+0.04”

平面系数：
从功能房平面布局(通风效果)及整体结构的合理性方面比较,C2户型相对比C1户型合理,所以C1户型平面系数定为基数“1”；,C2户型平面系数定为“+0.005”；
特别系数：
考虑武汉夏季炎热，对住宅的通风的特殊要求，美星阁（7门）03、04号与画星阁（11门）的01、02号相对其它位置通风效果更好，所以，其它位置均为基数“1”，这几号系数定为“+0.007”

美星阁（7门）03、04号、景星阁（8门）03号一侧，由于27层的商务公寓的遮挡，采光会受到不同程序的影响，故其它楼号定为基数“1”，这几号分为“-0.06”、“-0.01”“-0.01”

见下表：
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