城市山林·上园销售及价格策略案 2 一、我们先看一下市场情况…… 3 今年以来（1-8月）全市住宅总供应面积383.6万平米，供应平稳 。 市场状况——全市 4 今年（1-8月）全市总成交面积387.5万平米，上半年稳步上升，7、8月份成交减缓，7月下跌12％，8月再次骤降51.6％。 市场状况——全市 5 今年（1-8月）全市成交均价13384.2元/平米， 保持稳步上升，8月份一举达到19119元/平米，主要由于关内高端物业在此期间入市影响。 市场状况——全市 6 南山区上半年呈现整体市场供不应求局面，7月供求系数激增至3.96，虽然8月供求比恢复1以下，但市场销售依然呈现“疲软”状态。 市场状况——南山 7 今年（1-8月）南山区成交均价为16461.7元/平米，成交价格继续上扬。 市场状况——南山 8 二手市场住宅整体成交量 二手市场7月下滑40％，8月再度下降51.5％。 9 二手住宅成交价格上半年涨幅超过50％，但7月8月呈小幅跌势。 二手住宅市场成交价格 10 从一手楼供应平稳及价格飞涨看来，似乎市场依然向好……但7、8月份的一手楼及二手楼成交情况反映出7月以来楼市消化力量明显不足。 市场状况——分析 11 什么原因造成了这种市场状况？ 主要原因在于政策不断的影响楼市！ 12 2007 6月中旬以来，央行连续加息， 各银行紧缩银根 0707 深圳出台了《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》 0707 出台《关于实施深圳市住房建设规划2007年度实施计划的通知》 0707 出台《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》 13 0707 拟出台《关于进一步促进我市住房保障工作的若干意见》 0707 拟出台“双限、双竞”政策 ： 0707 拟出台二手房买卖个税征收细则。 甚至提前披露了一系列正在制定的政策…… 0707 拟全面清算发展商土地增值税 14 这其中，影响最大的是“银行银根紧缩”，一系列政策引发的结果： 1、投资者退出深圳市场 2、买家进入观望状态。 3、楼市不再火爆 15 可以预见， 未来市场供应依然以关外两区为主； 关内物业供应南山仍将成为主力； 小户型单位比例将增大。 后市猜想 16 1、楼市回归理性； 2、楼价上扬趋缓； 3、个盘销售周期拉长。 但一系列政策导致导致的后果，有可能促使后市： 后市猜想 17 二、南山最近开盘项目个案分析…… 7、8月份市场变化如此之大，我们看一下在此期间南山新开盘项目的情况 18 城中央 总建筑面积：181399.54平方米 项目总套数：1100套 三房（96-156平米）， 49% 四房（142-150平米）， 11% 五房（154-165平米）， 25％ “3+1”户型（179-216平米）， 15％ 停 车 位： 663 车户比： 0.60