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项目简介
位置：江北18号小区，惠州市政府东临
占地面积：16180㎡
建筑面积：7.6万㎡，其中写字楼4.37万㎡
规模：A、B两座塔楼，A座18层，B座20层
1-3层为商业，4层架空，5层以上为写字楼
容积率：3.71
建筑高度：73.7米
层高：3.6米
实用率：75%
车位数：340个
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory目标梳理
核心均价的界定
项目入市背景
价格表生成及验证
推售策略及销售预估
报告思路24PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory价格目标
实收均价不低于7800元/平米
销售目标
2008年底实现100%销售，并实现结算。
1.1 目标沟通
速度第一！
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory1.2 目标下的问题
目标解析：Q1:在受新政严重影响的市场现状下，确定如何的推售策略才
能确保在规定时间内完成销售任务？
——新政前，惠州写字楼市场有深圳投资客支撑销售，新开盘项目三个月内
月平均销售速度达7900㎡，但新政后市场月均销售200 ㎡左右；
——在本年度实现项目结算，即在11月份前需实现项目100%销售，销售周
期8个月，月均销售速度要达到5400㎡；
Q2:结合市场与客户情况，项目入市均价客观值判定？
——目前惠州写字楼市场：高端价位在8000元/㎡左右，中低端市场价位在
6000元/㎡左右？
怎样定价才能使项目平稳入市，保证
快速销售
怎样定价才能使项目平稳入市，保证
快速销售
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核心均价的界定
项目入市背景
价格表生成及验证
销售策略及销售预估
报告思路242.1 市场概况2.1 市场概况
2.2 客户分析2.2 客户分析
2.3 产品卖点梳理2.3 产品卖点梳理
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory2003年，华阳大厦的面世使惠州的写字楼市场真正起步，此后，写字楼不断涌现，并逐渐
向多功能化、现代化、智能化发展，但档次仍然参差不齐，且分布较为零散。2004年，随着
双子星大厦的出现，江北中心区成为惠州的商务办公聚集地。
近年写字楼市场整体均价持续走高，2007年整体均价达到7610元/平米。
近年来惠州写字楼市场整体价格走高，江北中心区
逐渐成为惠州商务办公聚集地。
2334
3600
4800
6000
76101000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
2003年2004年2005年2006年2007年
双子星大厦、大隆大厦、德赛大
厦、外商投资中心、银星国际、德
威大厦、盛丰大厦、峰璟国际、凯
宾斯基、中信城市时代
江北中心区
隆生商业广场、华阳大厦、世贸中
心、国商大厦、风尚国际
演达片区
和庆商务大厦东平
政盈商务大厦老城区
主要写字楼区域
惠州主要写字楼列表近年来惠州写字楼价格走势
市场分析
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory2007年惠州写字楼市场总体供应量为14.5万平米，整
体销售率只有52.4%。
下埔片区
江北片区
区域
剩余可售面
积
2007.9
2007.11
2006.9
2007.7
2007.7
入市时间
约14.5万㎡
约50%7200元/平米整层约1100 ㎡22450㎡金融大厦
约6.9万㎡总计
——6200元/平米48㎡-78㎡17000㎡东江湾
16000㎡
36500㎡
52822㎡
写字楼建筑面积
约70%8300元/平米80㎡-230㎡凯宾斯基
约80%5500元/平米90㎡-130㎡信合大厦
约50%8400元/平米178㎡-554㎡峰璟国际
销售率销售价格写字楼单位面积项目名称
剩余可售面积约3.7万平米
2007年惠州写字楼总供应量约14.5万平米，目前剩余可售面积约6.9万平米，总体销售率
为52.4%，价格区间为5500-8300元/平米。其中高端写字楼剩余可售面积约为3.7万平米，整
体均价为8000元/平米左右。
2007年惠州写字楼市场供应量不大，但总体销售率不甚乐观！
市场供应
PDF created with pdfFactory Pro trial version www.pdffactory江北片区
区域
2008.5
2008.5
2008.4
预计入市
时间
80-217 ㎡43727㎡中信城市时代
45㎡-62 ㎡18000㎡大隆中心广场
约7.6万㎡总计
约80 ㎡14454㎡水云居
写字楼建筑
面积
写字楼单位
面积
项目名称
2008年写字楼预计总供应量仍为14.5万平米，新推项
目集中在江北片区，且入市时机相当，与本项目形成
一定的竞争！
2008年惠州写字楼市场新推量约为7.6万平米，加上2007年剩余可售面积6.9万平米，2008
年写字楼可售面积为14.5万平米，与2007年写字楼可售面积相当。
2008年惠州写字楼新推项目集中在江北片区，且预计都在4-5月份入市；
2008年惠州写字楼总供应量没有大幅度上升，但新推项目与本项目入市
时机大致相当，形成一定的竞争！
市场供应
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