保利公馆2010 ——100%销售总结
2011年1月
A项目背景介绍
C 策略分析及检验
B 面临的问题
D盛会板块营销模式总结
报告提纲
D经验分享
A项目背景介绍 B 面临问题 C 策略分析及检验 D盛会板块营销模式总结 E经验分享
A 项目背景介绍
项目基本情况
入市背景
项目目标回顾
地址：广州番禺石楼镇 （亚运城旁） 占地面积:53996㎡ 建筑面积:134000㎡ 容积率：1.92 产品：整个项目分为南北两区，北区规划14栋电梯洋房，总户数约为870套，均为8-11层电梯洋房，一梯两户、一梯四户两种楼层结构。 南区规划4栋6～11层电梯洋房，总户数216户，全部是一梯两户的板楼，一线江景
项目基本情况
区域解读——广州新城中心，亚运城旁
位置：广州新城中心，亚运城旁，石楼镇政府对面，亚运板块核心； 环境：莲花山脚、海鸥岛旁、砺江湾畔； 交通：地铁4号线到达本项目，未来规划3号线延长线到石楼镇； 配套：享用亚运城的大配套，包括7万方的商业、广铁一中、广医四院；
产品分析——小三房为主，高实用率户型
一梯两户或一梯四户的小高层，通风采光好； 6-11层高，低密度小高层居住舒适； 9成左右的实用率，实用率区内最高； 除了两房之外都有赠送面积，N+1户型；
价值点提炼——七大价值
区位优势——亚运城旁，享受亚运城大配套 景观优势——江山资源，近观莲花山和小浮莲山，一线砺江江景 交通优势——地铁直达，地铁四号线直达本项目 品牌优势——保利出品，央企品牌，综合实力第一名 先入优势——领衔亚运，先于亚运城入市，喝下头啖汤 产品优势——户型园林，高实用率高赠送面积户型，新东方主义兽首园林 价格优势——升值潜力，首付18万起，置业亚运城旁，升值潜力无限
入市背景——片区价格仅4000多元
石碁镇
石楼镇
亚运板块由石碁和石楼两个镇的楼盘组成，项目在2009年7～8月蓄客，8月底开盘，期间石碁镇的楼盘均价为8000元/㎡，而石楼镇的均价只有4000元/㎡。 本项目位于石楼片区，区外客户对区内市场基本无认识，产品基本上是区内消化，消化速度和销售价格都很低
亚运城
项目目标
开盘起价6500元/㎡，整盘均价8000元/㎡，区域溢价近100%
A项目背景介绍B 面临问题C 策略分析及检验 D盛会板块营销模式总结 E经验分享及
B 面临问题
核心问题
问题分解
核心问题——新区小盘，如何实现大幅度溢价？
问题1： 如何高价开盘？实现起价6500元/㎡，实现溢价50%？ 问题2： 小盘如何高开高走，实现整盘均价8000元/㎡，溢价100%？ 问题3： 如何实现一年内销售完毕，月均速度83套？ 问题4： 保利在番禺第一个项目，如何提升品牌影响力？
A项目背景介绍B 面临问题C 策略分析及检验 D盛会板块营销模式总结 E经验分享
C 策略分析及检验
营销策略
策略检验
要成功溢价，单靠本地客户肯定不行，因此必须借亚运之机，转战广州市场，拉动市区客户，突破片区价格，实现目标！
营销思路
番禺主力需求户型
三房：120～130㎡ 四房：160～180㎡ 五房：200～260㎡
广州主力需求户型
两房：70～80㎡ 小三房：90～100㎡ 大三房：110～120㎡
项目主力户型
两房：80㎡ 小三房：100㎡
大三房：135㎡ 四房：169㎡
舒适宽松 户型为主
刚需紧凑 户型为主
主力户型
自住+投资
换房+投资
产品特性——刚需户型为主，可往大市场突破；亚运板块，投资增值
天河
海珠
市桥
项目
重要客户
偶得客户
大学城
华南板块
核心客户
刚需客：天河、海珠、大学城的新广州人 投资客：番禺、天河、海珠投资客
改善客：石楼、石碁、市桥、华南板块的二次置业者 投资客：越秀、荔湾、保利地产FANS
投资客：外地（潮汕）、外省（温州）、境外（香港）炒家
石碁
越秀 荔湾
客户定位——一手抓“新广州”，一手抓“老番禺”。“刚需、改善、投资”三枪齐发
竞争策略——借亚运契机，突品牌优势
保利为亚运而来——我为保利而来
领衔亚运生活
亚运核心第一盘
开盘
热销——新公馆组团
水岸公馆组团
形象策略——“后亚运城市生活主场” ——以先发优势演绎亚运生活
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