关于城市商业的发展模式初探
世联案例工作坊分享
2007/07/18目录
城市经济与商业模式发展的关系界定
世联对下一步的工作建议
国际先进城市商业的成功模式借鉴城市经济与商业模式发展的关系界定800-1500US$
1500-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
传统商业发展
综合业种的业态
综合性商业形式
转型商业形式
消费者价格敏感
多选择，自由购物空间
多种需求
个性消费
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展
城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型
人 均 G D P
城市化率
25%
45%
70%
85%
95%
商业处于与农业经济 相匹配的原始状态
人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下
人均GDP位于1500 ~2000美金；城市化水 平在45%以下
商业形态出现第一次升 级，取代了农业时代的 地摊、 集贸市场，商品 为城市生 活提供基本保 障
人均GDP位于2000~ 4500美金；城市化水 平在45%以上 70%以下
商业形态出现飞 跃， 多样化、规模化的现 代商业出现，如超市、 专卖店、精品店等
人均GDP位于4500~ 8000美金；城市化水 平在70%以上 90%以下
超越商业范畴的广义商 业 形态出现， SHOPPINGMALL、 大型购物中心、旅游 商业 地产、物流等综 合 型商 业形态出现
人均GDP位于8000~ 20000美金；城市化 水平在90%以上
广义性商业的升华转型， 主题性的购物公 园等极具个性消费的 场所出现
+800-1500US$
1500-4000US$
4000-8000US$
8000-20000US$
传统商业发展
综合业种的业态
综合性商业形式
转型商业形式
消费者价格敏感
多选择，自由购物空间
多种需求
个性消费
——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展
25%
45%
70%
85%
95%
2000—2001—2002—2003—2004~ 4743—5174—5536—6510—7162~
专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态
城市化率92.46%
GDP
外因：国家政策扶持、深港一体化、珠 三角合作发展战略、泛珠三角联盟 内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨
KPI
深圳
城市化率38%
2004年人均GDP1670多US$
多业态的组合、自由的购物空间将出现
企业指数：海尔、美菱、江淮、可口可乐等 房地产指数：“大开发”时期 人口指数：依托城市发展的支撑，外来中高人才不断进入 商业指数：经济快速发展前提下，城市居民生活水平的提高，促成对商业的需求在质与量上均急剧提升
KPI
合肥
人 均 G D P
城市化率
+
以合肥\深圳为例商业发展趋势
综合性
宽泛性
购物性
单一性
专一性
主题性
复合性
娱乐性
商品购物功能
消费者需求挖掘
生理满足
心理满足
物质满足
精神满足城市商业发展的五种主要类型
在这里，我们主要打算探讨的是关于城市商业的五种较高级别类型: Type 1 –都市核心商业区 都市核心商业区大多位于城市商业的重要传统地区，代表着城市历史、经济繁荣与活力之源；同时也代表着城市商业的地价峰值点。 Type 2-- Shopping Mall Shopping Mall特指规模巨大，在一个毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，以大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能 商业服务设施形成的聚合体。 Type 3 –都市综合体中的商业 综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 Type 4 –City Walk City walk即城市步道，规划上比功能性的购物广场更能提供新奇感，强调与自然的接触、步行街刺激的多样性以及广场的娱乐性。 城市商业发展的五种主要类型
Type 5–旅游观光城市商业 对于国际知名的旅游观光城市而言，其城市商业呈现出整体繁荣和 城市观光商业的高聚集度，为游客带来非凡的体验感。
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