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城市新中心发展模式
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案例
城市新中心发展模式
伦敦加纳利码头 巴黎拉德方斯 深圳蔡屋围金融中心
世联模型
模式一：政务驱动型
模式二：商务驱动型
模式三：商业驱动型
行政文化
商贸服务
休闲娱乐
旅游观光
青岛行政中心 南昌红谷滩行政中心 长沙河西行政中心
日本福冈博多运河城 深圳华润中心 柳州谷埠路国际商城 宁波天一广场
核心功能
博览会展长沙河西行政中心
新的行政中心大楼
建设后的湘江西岸
搬迁前三年GDP增长速度为10.8% 搬迁后三年GDP增长速度为13.5%
行政中心搬迁至湘江西岸，直接带动了西岸的发展，一批世界500强企业纷纷投资西岸 3年来西岸地价上涨3倍多，人口增加了近2倍，形成一座“新城” 老城区交通压力缓解，环境改善，旧城改造加速，带动地块物业价值提升
1998年提出行政中心搬迁，2001年完成行政中心整体搬迁
模式一：政务驱动型KPI体系
外因
用地条件——建设用地的适宜性、安全性等
可操作性——取地成本低、开发成本低、操作难度小
地理位置——城市新区，为带动新区的发展，建立城市新格局，为老城区提供土地，避免原城市中心过于拥挤
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
与城市发展战略、城市规划、城市经济、人口发展密切相关
以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
政府行为——以政府行政中心搬迁为核心驱动力
内因
建设条件——基础设施、交通、环境景观、昭示性等
配套完善——商场、居住、写字楼
大规模，持续开发——用地面积在1平方公里以上伦敦加纳利码头——工业码头变身新兴CBD，改变了伦敦市金融和商业中心的格局
模式二：商务驱动型
位置：距离伦敦内城5公里，伦敦Tower Hamlets区狗岛北部 规模 占地面积：28.8万平米 写字楼面积达111.48万平方米 交通：轻轨铁路、高速公路站、地铁站、 Jubilee地铁延线 入驻企业：60%以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用，包括：汇丰银行、花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社、镜报 空间/服务特点：高科技的办公楼及大型楼面 功能组合 商务占95%，商业占5% 建筑：现代建筑，英国最高的建筑物都在这里，已成为伦敦的地标巴黎拉德方斯公司服务建设的典范
位置 巴黎西郊，与卢浮宫、凯旋门在同一东西轴线上，距卢浮宫小凯旋门8公里，距旧的巴黎中央商务区2公里。 规模 占地面积750万平米， 350万平米建筑面积组成的集会展、政府/商务办公、商业、娱乐、居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际性商务办公区。 交通：人车立体分流的立体交通系统，保证人流物流畅通。 入驻企业 进驻了约1600家公司，50%为外国公司，包括法国20个最大公司中的14个，全世界50个最大公司的15个。 聚集了石油化工业的Elf、Moil、Esso，国际银行业的Citibank、Worms、Socie’te’，电子和软件业的Sony、IBM、Xerox、交通业的British Airway等跨国公司的总部 空间/服务特点 办公空间多样化。为不同类型、不同规模的公司提供办公空间。 功能组合 —75%为商务、6%为零售、19％为居住 —土地使用：44%为步行区、10%为绿化、46%为建筑物 建筑 —每座建筑的体型、高度和色彩都不相同。有各种外墙装饰，景观丰富多彩 —标志性建筑，如“大拱门” —共有70多个雕塑，如“凯撒大帝的大拇指”
模式二：商务驱动型深圳蔡屋围金融中心
模式二：商务驱动型
位置：罗湖中心区 交通：深南大道沿线/地铁大剧院站 产业聚集
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群深圳蔡屋围金融中心
功能化体系KPI体系
外因
强制性的视觉冲击——超高层/建筑群
人文符号——区域标识/步行系统/特色符号语言/纪 念性/风格化建筑（群）
一流的合作团队
地理位置——城市核心区/城市新区
交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车
产业支撑——已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区
规划设计
经营管理
以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系（关键绩效指标体系）
大规模，持续开发
内因
功能化体系——写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次
配套完善——商场、公寓位置： 日本福冈博多站一带，是西日本地区的交通中心和枢纽站 交通： 距地铁站「中洲川端」徒步约十分钟 占地面积：3.44万㎡ 建筑面积：22.3万㎡ 容积率：6.48
日本福冈博多运河城——概况
模式三：商业驱动型
案例详细内容
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