九江庐山项目前期策划提报 新聚仁机构 2011.11
聚仁对于项目运作现状分析
城市：南昌、九江等整体城市经济基础薄弱
一线城市
二线城市
三线城市
核心城市群
省会城市
市级城市
南昌GDP为一线城市1/6。九江城市GDP为一线城市GDP的7%
按照仲量联行城市发展评估，南昌处在二、三线城市中的起步阶段，发展空间大
聚仁视角：周边城市经济基础薄弱，消费能力有待进一步提升
项目：区位认知度低、片区配套严重不足
周边图示
项目与城市的关系
距离威家镇2-3KM（少量的商家） 距离九江市区10.5KM 距离庐山机场51KM 距离昌北机场90KM
周边配套严重匮乏，缺少城市属性
聚仁视角：对于九江市民，片区的认知度极低，并且配套严重匮乏，缺少城市居住的基本属性！
九江宏观市场：九江供应量充足，分流严重，本案客源导入困难
09年出让土地预计在今年年底集中放量上市，将有近150万㎡的供应； 10年出让土地，以1.8的容积率计算，未来一年的商品房供应面积将高达270万㎡；
聚仁观点：11年下半年后，仅09-11年九江市区一级市场供应量将达到420万方；本案凭什么导入九江客源？
微观市场：低密度产品消化能力有限
聚仁观点：常规运作，低密度物业的消化速度、项目利润实现，存在很大风险
南昌别墅
“算一笔账”：2010年，南昌城市人口313万人，2009-2011年别墅年均成交体量10万平米，人口与别墅需求比在1:0.03；以南昌为模板，2010年九江城市人口86万人，别墅年均需求量在2.7万平米；
九江别墅
市中心
开发区
庐山区
庐山风景区
聚仁对于项目面临的现状理解
从“城市”角度——九江甚至南昌仍旧处于工业城市的发展阶段，城市经济、城市客源的消费能力有待进一步提升； 从“项目”角度——地块位于九江下属乡镇，距离九江市区10KM，相比于在售、未来供应别墅项目，区位认知度明显偏弱，缺乏城市属性； 从“市场”角度——九江房产市场未来供应体量大，竞争压力比较突出
常规运作以九江内部客源为消费主体，项目的运作风险大！
重新审视项目，我们的运作机会在哪里？
探索项目的发展优势
——区位背景的视角
——客户发展的视角
——社会发展的视角
区位背景——庐山——中国最具人气的旅游度假目的地
九寨沟
聚仁观点：项目地块依附于庐山，庐山即是项目的最大价值点
中国目前旅游度假几大核心区域 北有承德、南有三亚、西有九寨沟，而中国中部地区则是以庐山为中心的国家乃至实际级的旅游度假目的地
承德
三亚
大理
三亚
黄山
全国性旅游区域
——海南、云南
景点性旅游度假目的地
——九寨沟、庐山、杭州、北京等
江西旅游、度假占国家整体市场份额逐年递增； 其中庐山作为世界级名山的5A级景区，占份额最大
聚仁观点：庐山将带来全国乃至全世界数以百万计的消费群体
区位背景——庐山——消费群体巨大，潜在客源规模巨大
客户角度——置业需求的逐渐转变
购房、换房的高峰时期
投资的高峰时期 从自住到享受
主流富裕阶层将进入准退休状态，对于房产的需求从居住、投资功能，向享受生活的过渡
客户角度——向生态、绿色的享受型生活理念转变
1、中国15亿人口中， 生活在城市（2030年） 2、新建50，000幢高层建筑（2030年） 3、170套新的大众交通系统（比较而言 欧洲目前仅有70套） 4、年消耗9亿吨原油，进口量近80%（已考虑单位GDP每五年降耗17%—18%）（2030年） 5、年消耗44亿吨原煤，进口其中的20%（2030年） 6、温室气体排放150亿吨CO2（2030年） 7、钢需求量7亿5千5百万吨（2020年） 8、水泥需求量17亿5千万吨（2020年） 9、汽车（轻型）2亿9千1百万辆（2030年）
一方面，城市扩张下的污染逐渐加重
数据来源：华夏地理社区、新华社、环境生态网
一方面，健康生活、绿色生活的迫切需求
1、1/3富豪不喝酒，一半富豪不抽烟 2、每年平均拥有假期16天 3、七成富豪有定期体检的习惯 4、1/6的富豪表示打算购买私人飞机 5、一半的富豪表示打算购买游艇 6、旅游、高尔夫、游泳成为最青睐的休闲方式
胡润百富《中国千万富豪生活方式和品牌倾向报告》
聚仁观点：从世博的绿色生态主题；近年包括节能环保技在住宅中的广泛应用 未来的中国消费者更加关注——健康
社会发展角度——观光旅游向休闲度假游转变
聚仁观点：中国消费者的休闲需求正在促使旅游模式转变
集合家庭、休闲、商务、观光为一体的休闲旅游
纯粹的观光旅游
1、从“假日赶集”到“亲近自然”：经过二十多个黄金周的洗礼， ‘假日赶集’、‘走马观花式’的国内大众旅游逐渐降温，逸情山水、运动养生、参与体验、亲近自然的个性化旅游、自助游、休闲度假正在兴起
2、从“观光游”到“家庭游”、“商务游”：旅游产业越来越被要求提供多样化服务，在旅游的同时满足商务、休闲、家庭娱乐等多种需求
3、从“短暂观光”到“休闲度假”：以观光为主的旅游产业，重点是营造景点，缺乏服务休闲配套，无法长时间留住游客。以文化生态为主的旅游产业，注重配套服务，强调休闲娱乐消费，大量解决当地和周边村民的就业问题，带给政府更多的税收。
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