九江庐山项目前期策划提报 新聚仁机构 2012.07 ——谨呈联盛集团 聚仁对于项目运作的问题剖析 问题一：区位认知度低、片区配套严重不足 周边图示 项目与城市的关系 距离威家镇2-3KM（少量的商家） 距离九江市区10.5KM 距离庐山机场51KM 距离昌北机场90KM 周边配套严重匮乏，缺少城市属性 聚仁视角：对于九江市民，片区的认知度极低，并且配套严重匮乏，缺少城市居住的基本属性！ 问题二：九江供应量充足，分流严重，本案客源导入困难 09年出让土地预计在今年年底集中放量上市，将有近150万㎡的供应； 10年出让土地，以1.8的容积率计算，未来一年的商品房供应面积将高达270万㎡； 聚仁观点：11年下半年后，仅09-11年九江市区一级市场供应量将达到420万方；本案凭什么导入九江客源？ 问题三：容积率1.4，大规模的公寓物业，去化难度极大 项目经济指标 占地面积：350亩（23.3万方） 容积率：1.4 总计容建筑面积：32.6万方 按常规运作模式，别墅体量最大化 联排别墅13万方、小高层公寓19万方 威家镇概况 全镇下辖5个行政村 1个居委会 总人口一万余人 其中农业人口七千余人 项目体量 大 消费能力 低 聚仁观点：这样规模的体量，在无法导入外部人口的同时，去化难度非常大！ 难 常规运作——定位为九江城郊大盘项目，前期开发低密度物业，以性价比为主要卖点，回笼部分资金；待片区面貌成熟后，开发小高层、高层等公寓物业，实现利润！ 风险一：面临九江城市常规项目的激烈竞争，“拼价格”，为下下之策 风险二：城市开发节奏、城市发展方向不确定性大，无法预知未来片区发展空间 风险三：对于开发商形象，品牌运作，没有任何好处，反而可能受限于成本，还带来施工质量差等口碑风险 项目常规运作风险大于机会，因此 NO! 重新审视项目，我们的运作机会在哪里？ 庐山——中国最具人气的旅游度假目的地 九寨沟 聚仁观点：项目地块依附于庐山，庐山即是项目的最大价值点 中国目前旅游度假几大核心区域 北有承德、南有三亚、西有九寨沟，而中国中部地区则是以庐山为中心的国家乃至实际级的旅游度假目的地