本文主要以商品房转型保障房为研究对象，通过风险评价管理对该领域进行
研讨，主要运用了文献综述法、德尔菲法、AHP 法研究方法，其中德尔菲法主要
适用于评价指标确立和数据获取，AHP 法则主要应用在评价指标权重测算和衡量
上
本文得出的研究成果包括由 4 个一级指标，每个一级指标下辖 3 到 5 项二级
指标构成的商品房转型保障房风险评价体系，其中市场风险在一级指标中所占权
重最高，二级指标中保障房需求量与政策方面占主要权重。此外，将此评价体系
合理运用于 X 项目进行案例验证研究，最终得出该项目处于较高风险状况，需调
整以提高项目的可行性
关键词：商品房 ；转型 ；保障房 ；政府； 风险评价浙江工业大学硕士学位论文基于 AHP 的商品房转型保障房风险评价研究—以 X 项目为例
II
Abstract
For solving the problem of the high prices of real estate inventory.，in recent years,
according to the China&39;s government work report，local governments will allow the
transformation of some of the stock of housings for low- income housings. In other
word，the government will buy some commercial housings as security housings for
sale. In order to implement this policy, in the context of the shortage of housings
supply in most areas, many local governments actively take measures to transform
some commercial housings into security housings , trying to solve the problem of real
estate inventory.
Basing on the theory of the risk assessment management，this paper refer to a
large number of domestic and foreign literature，using the Delphi method and AHP
method to study commercial housing for low-income housing transformation.
This paper draws research results including 4 first grade indexes, each level
indicator under the jurisdiction of three to five secondary indicators composed of
commercial housing transformation of affordable housing risk evaluation system.
While the market risk in the first level indicators of the highest weight, and the
indicators are mainly reflected in the protection of housing demand and policy aspects
of the evaluation index .Finally，In this paper, the evaluation system is reasonable
used in the X project to do empirical research, the project is at a higher risk of the
situation, we need to make adjustments based on relevant recommendations,
otherwise the project will reduce the feasibility.
KEY word：commercial housings，transforming，security housings，government，
risk evaluation浙江工业大学硕士学位论文基于 AHP 的商品房转型保障房风险评价研究—以 X 项目为例
III
目录
摘要...I
Abstract .........II
1 绪论.1
1.1 研究背景与问题的提出..........1
1.2 研究的目的和意义......2
1.3 研究的思路与方法......2
2 相关理论与文献综述 ........... 5
2.1 相关理论..........5
2.2 文献综述..........5
2.3 文献评述.......11
3 商品房转型保障房风险因素识别. 12
3.1 商品房转型保障房风险特征12
3.2 商品房转型保障房风险因子...........13
3.3 问卷设计与调查........17
4 商品房转型保障房风险评价指标体系和评价模型 ........... 18
4.1 风险评价指标体系权重........18
4.2 指定评价等级25
5 X 项目案例验证分析 .......... 25
5.1 项目介绍........26
5.2 项目风险评价28
5.3 研究结果讨论30
6 研究结论和政策建议 .......... 30
6.1 研究结论........30
6.2 政策建议........31
7 不足和展望 ..... 33
参考文献 .........34
致谢.38
附录.39浙江工业大学硕士学位论文基于 AHP 的商品房转型保障房风险评价研究—以 X 项目为例
IV
商品房转型保障房风险评价实证研究专家调查问卷..39
关于 X 项目风险评价实证研究专家调查问卷..42浙江工业大学硕士学位论文基于 AHP 的商品房转型保障房风险评价研究—以 X 项目为例1 绪论
1.1 研究背景与问题的提出
自2015年起，连续两年，在中央经济工作会议上，房地产市场的“去库存”
都成为政府工作一项重要议题。毋庸置疑，在目前经济下行、改革步入深水区的
大背景下，房地产常态化发展成为必然趋势。在2016年两会期间，李克强总理在
政府工作报告中3次提到房地产，10次提到了住房，去产能、去库存、去杠杆、
降成本、补短板成为供给侧改革的五大重点任务，而其中房地产去库存尤为突出
住房问题关系到民生，影响中国未来十年经济的转型。针对房地产库存高企
的现象，政府宏观政策频出，包括放开公积金、农民工购房优惠、放开限购、乃
至二胎放开等，试图增强加快房产去库存的进程，而将部分商品房转型保障房更
是成为其中一个政策亮点。早在2015年两会期间，政府工作报告中明文把一些存
量商品房转为公租房和安置房。住建部亦发布《关于加快培育和发展住房租赁市
场的指导意见》，允许各地政府回购商品房作为公租房。为贯彻落实这一政策，
在多数地区保障房供给短缺的背景下，不少地方政府均出台商品房转型为保障房
的措施，试图解决房地产库存问题，这一政策设计既打通了商品房和保障房连接
渠道，扩大了保障对象选房范围和保障效率，减轻了地方政府实施保障房项目负
担，同时也缓解了开发商的资金压力
对于政府来说，商品房转型保障房这一新政在目前去库存背景下固然可以一
举多得，然而在具体实施过程中仍然会因为涉及到政府、企业、业主各方利益而
导致问题出现，即利益相关者问题，传统利益相关者定义为一些团体，没有其支
持，组织就不可能生存。这个定义在今天看来，是不全面的，它只考虑到利益相
关者对企业单方面的影响，并且利益相关者的范围仅限于影响企业生存的一小部
分。但是，在我国现有社会环境中，除了股东以外，企业周围还存在其他的一些
影响其生存的群体。在本文研究的商品房转型保障房的内容中，主要利益相关者
包括开发商、中央政府、地方政府、低收入者四类群体。其中中央政府与地方政
府主要在于本文论题基于中央政府出台的去库存和商品房转型保障房的政策背
景，而给地方政府为贯彻与落实这一政策必须因地制宜的制定相关政策。一般而
言，即使依照合理的中央政策，地方政府仍必须在贯彻落实当中进行严格的把控，
以防止越出中央红线。在地方政府与低收入者之间，地方政府在对商品房转型成
为保障房之后，必然存在再出售或者分配给符合要求的低收入者的情况。在此前
提下，无论是新转型的保障房进入机制还是退出机制，双方都是存在着博弈或者
协同关系的。如何才能真正有效的推进这一政策的施行，很大程度上由这一对利浙江工业大学硕士学位论文基于 AHP 的商品房转型保障房风险评价研究—以 X 项目为例益相关者关系处理决定的，这也是商品房转型保障房的目的之所在。因此，在商
品房转型保障房过程中，政府在论证一个项目的可行性时必然要做一个风险的评
估，其中风险涉及到各个方面。比如用地性质变更在法律规范下是否可行、回购
中定价的合理性、现有业主方阻力、存量和增量房的区分对待、保障房的类别选
择、转型后的保障房分配风险、物业成本和定价风险等
1.2 研究的目的和意义
在经济新常态的发展要求下，中国经济将处于长期下行的趋势，《人民日报》
更是断言中国经济未来将处于“L型”的长期发展趋势。房地产行业作为中国新
世纪以来经济的助推器，最近几年的发展势头显著减缓。房地产市场的高库存化
日益明显，已成为一个长期性问题。在此背景下，将一部分存量商品房转型保障
房有利于解决当前危机，也可以缓解底层收入者对住房的需求，有利于社会环境
的稳定
商品房转型保障房去库存模式在中国尚处于摸索试验时期，如若在可行性论
证阶段不加以科学研究规范和必要的政策引导，势必风险丛生，通过本文的研究
可以在商品房转型保障房过程中通过对风险因素的合理筛选与甄别，为政府、企
业、业主各方决策提供参考，为国内相关研究起到抛砖引玉的作用。同时本文拟
将商品房转保障房风险指标体系为政府主导相关项目可行性论证时提供风险评
价依据
具体而言，对X项目进行风险评价的实证应用并得出相关风险层级，根据风
险识别和评价结果，提出该项目相应的应对措施以及同类型项目的风险控制建
议，以有效控制转型过程中的潜在风险
1.3 研究的思路与方法
风险评价为研究对象，通过AHP分析方法进行因子分类并加以权重以构建风
险评估体系。成果可以简便的运用于政府商品房转型保障房的可行性论证分析，
从而最终促进商品房转型保障房的风险规避和科学运营
1、搜集和整理相关文献资料，特别是在房地产风险管理、商品房转型保障
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
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