关于西苑电梯采购与维保合同的意见
一有关采购合同：
1、合同主体问题：
当物管公司与开发商脱钩，如何解决物管公司行使本合同甲方（重庆中建科置业有限公司）的职权？
2、质保期与维保期：
质保期的责任及服务质量应当纳入质保金管理范围，而维保期内的服务质量由电梯维保费的奖惩调控
两者都存在服务品质标准问题，但有很大区别：前者涉及产品质量，后者属有偿服务。故《维保协议》不应将两者合二为一，前者应说明：哪些是质量问题及其责任和相应的经济处罚标准，属违约责任；而在采购合同的“违约责任”中，没有对产品质量（制造与安装质量和服务质量）的约定
电梯的质保期过后，须经劳动局检测合格后`才能进入有偿维护保养期
建议参考“有偿维保合同”中的核心标准：①符合国家的规范；②故障率；③服务的质量与水平等对乙方（电梯公司）在质保期内的服务标准作出规定
订购合同中对乙方所提供的电梯技术资料要作严格要求；采购合同中必须约定：“供货方必须提供用户认为必需的技术资料”
采购合同所应加入的其它要求参见《关于龙湖花园西苑电梯设备的物管要求》中的“对我方员工的培训要求”、“资料支持”和“安装完成后的维保要求”
电梯维保问题
（—）三菱公司提供的维保合同不能接受，须重签．主要问题：
1、无服务标准或标准太低；
2、费用偏高；
3、责任不够明确
（二）我方意见：
由于我方专业人员较少，恐不能完全监控其安装和调试及担负后期自行维保，故建议采用全包方式，且以较长年限为佳（5-10年均可）。目的：①使其承担较长时间的责任，在产品制造和安装上把住关；②在维保费上对方有一定收益，我方可提出较高的服务质量要求，并让其在产品售价上作出让步
保养合同应以服务标准“故障率”为核心，对服务频度、及时性、有效性进行考评，采取经济奖罚措施；
全包必须包括电脑板的更换费用及向劳动部门的年检取证费用；
我方工程人员进行综合协调与监控，人不必多，但对方未提供培训大纲
具体细则：
维保方式及服务内容：
全包、符合社会化、专业化分工的发展方向
费用及责任
根据综合询价，F12----F16电梯每台维保价格（全保）约在700元/月，除维修、保养服务之外，还包括主板等材料更换。同时承担除不可抗力因素所致的电梯故障等产生的一切损失及变化
合同价格：由于电梯随运行年限加长，其维保费用将逐渐加大，建议在免费维保2年期满后，3-4年订一个价：700元左右/月；5-7年订一个价（涨10%），800元左右；8-10年一个价（再长10%）900元左右/月
需要在硬指标上控制其服务标准：
故障率：要求单台电梯故障率小于0.2次/月.台（即一台电梯5月才能出一次故障）；所有电梯整体故障率小于0.16次/月·台，相当于32台电梯一个月总共故障次数不超过5次（每月结），对方的维护保养频率，一般要求每月2~3次；
超过标准：①单台超标：5个月中故障每超一次，扣罚200元，如再次超标，加大处罚；②总体故障：若当月超过0.16次/月·台（以投入运转的电梯台数定）的标准则，每超过一次，扣罚当月所有维保费的5%；
电梯公司应达到物业公司根据客户合理需求及公司管理所提出的合理要求：
及时性，设工作站驻场，24小时值守。发生故障，值守人员应在15分钟内赶到现场参加处理
一般故障两小时内处理好，保证有效性。若有延误，每延误一次要扣罚。特殊情况可经物管公司许可在12小时之内解决，超过12小时，扣一个月维保费的20%；超过24小时的，扣一个月维保费的40%
单台电梯每五个月内无一次故障，每台奖励100元
全包的风险
我方技术人员相对较少，对维保公司依赖性较大，所发生的费用负担较高。对物业管理公司设备管理的核心技术专业化有所不利
龙湖花园物业管理公司
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