2016石家庄西二环工业项目 策划方案
策划部 2016.12.01
前言
市场调研部分数据不全，因为需要深入西二环去市调，适合真正运作项目时调研。所以所用的对比项目有东开发区项目。但是工业项目本身就少，所以东开发区项目也有一定借鉴意义。 经济测算土地成本是自己根据网上数据估计的。因为建议先推售研发生产车间，所以只做了这部分产品价格初步的定位。 第一章
市场环境分析 整体市场研判 竞争环境分析 市场环境小结
第二章
项目本体和初步定位分析 项目关键指标描述 项目SWOT分析 项目初步定位与价格策略
第四章
销售模式概况 营销团队架构和薪酬建议 销售目标预测和销售模式 营销费用预算
第三章
策划推广分析 推广节点分期 销售前准备
目录第一章市场环境分析
行政区：河北省会 常住人口：1049.98万人，人口净流入数为41.60万人，市区276.6万人 面积：1.58万平方公里，市区287平方公里 城镇化率：54.4% 经济结构： 第一产业 9.8% 第二产业 47.2% 第三产业 43.0% 行政区划： 6区：新华区、桥西区、桥东区、长安区、裕华区、矿区 17县（市）：辛集市、晋州市、藁城市、新乐市、鹿泉市、正定县、深泽县、无极县、赵县、栾城县、高邑县、元氏县、赞皇县、井陉县、平山县、灵寿县、行唐县 1个高新技术开发区
整体市场研判
石家庄经济及人口概况说明石家庄还会稳步扩展
石家庄作为第二产业发达省会城市对周边人口有足够的吸引力，同时城镇化率还有上升的空间，所以石家庄还会持续扩展
地区生产总值：2013年GDP4863.6亿元，在全国主要城市中位列第29名 石家庄十一五期间（2006至2010年）年均经济增速13.1% ，十二五开头三年（2011年12.0%、2012年10.4%、2013年9.5%）年均增速为10.6%，经济发展由高速向中等速度转变，预计未来数年将保持9%--10%的增速 GDP发展速度与房地产销售速度成高度正相关关系，GDP目前较快的发展，正是工业地产销售的基础
2006至2014年石家庄GDP增速一览表
GDP的快速发展是京州工业地产快速销售的基础
整体市场研判
2003年三次产业结构比 10.9 ：48.6： 40.5
2013年三次产业结构比 9.8: 47.2 :43.0
石家庄是一个以第二产业为主导的城市，多年来第二产业基本保持在50%左右的比例，十年间结构优化缓慢，第三产业发展较为滞后，经济结构相对不合理
第二、三产业的发展是工业地产和写字楼市场最为重要的支撑，2013年北京三次产业结构比例为0.8:22.3:76.9，已达发达国家水平，高达发达的服务业，正是北京写字楼售价及租金水平位列世界前三甲的基础。石家庄二产占主导，三产业存在很大的提升空间，也是未来工业地产和写字楼市场发展的潜力所在。石家庄第二产业占主导，也是产业园发展的基础
第二产业发展占主导 京州工业地产未来销售提升空间大
整体市场研判
中心城区：突出行政中心职能，重点发展商务办公、信息流通等，规划到2020年中心城区建设用地达到287平方公里，人口300万 西部区域：重点发展绿色工业、生态农业、农副产品加工业和休闲旅游业，打造省会绿色生态屏障，加快富民强县步伐。 综上：西部区域有工业发展规划，但是在售竞品项目相对比较少，所以对京州项目销售是比较有利的。
石家庄在城市空间发展上实施“北跨”战略，建设正定新区，实现城市结构由“集中式”发展布局向“一河两岸三组团”格局转变
城市规划：
整体市场研判
工业地产区域分布特征分析
西二环周边工业园主要有：振新工业园、金石工业园、南简良工业园、太华工业园。 西三环周边工业园主要有：上庄创新产业园、新科工业园、新城工业园。 东开发区工业园群主要有：总部国际、方亿、天山科技园、智耀东方、日中天、金刚工业园。 综上：东开发区科技园数量最多，同时石家庄向东发展速度快于向西发展速度。但石家庄西二环有工业规划，西二环竞争强度比较低
石家庄市工业地产市场核心数据分析
工业园产品特征分析
工业园产品基本包括：多层（多为4-6层），形式有独栋、联排、双拼。 一层层高5.1米左右。2-3层层高3.9--4.2米左右。户型面积区间在320---550之间。独栋有入户大堂。配备客梯与货梯，高档园区独栋配备观光电梯。小高层（多为12—15层）作为园区配套。园区配备食堂
石家庄市工业地产市场核心数据分析
工业地产市场表现分析
石家庄东开发区工业园区产品月均去化1800平米左右。西二环工业产品月均去化速度尚未掉查到，主要是因为可比项目比较少，但是这也说明竞争项目少，对销售有利。所以今后定价主要是成本导向定价为主，市场导向定价为辅
石家庄市工业地产市场核心数据分析
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