编制单位：香港太平洋国际集团（中国）投资顾问有限公司

2004年12月3日

目 录
报告编制依据及说明
项目介绍
项目SWOT分析
全国宏观经济分析
石家庄市宏观经济分析
2005年石家庄在售及即将上市物业供应量分析
项目商圈分析及定位
项目各项定位
项目规划建议
广告宣传及营销思路

第一章报告编制依据及说明
我方提交的缔景城项目策划报告，是我方凭借多年的国际化专业策划经验，本着“国际化视野 本土化运作”的精神，根据贵方提供的相关资料，进行科学的评估后编制而成。此报告本着务实的精神，未采用较长的篇幅阐述其理论渊源。

在编制过程中充分考虑了以下因素：
· 我国宏观经济对本项目的影响
· 石家庄市国民经济对本项目的影响
· 石家庄市人均GDP指数、居民购买力对本项目的影响
· 石家庄市历史文化、人文地理对本项目的影响
· 石家庄市商品房供需关系对本项目的影响
· 石家庄市土地上市量、需求量对本项目的影响
业态定位：引进国际先进理念，进行专业化与层次化相结合的业态定位。在考虑招商引资，保障销售业绩的同时兼顾项目今后长期的运营。力图做到开发商、投资者、经营者等多方的共赢。

规划方面：在符合石家庄市的整体规划要求前提下，在出房率、建筑格调、交通便利性、空间使用的合理性等方面做了重点考虑。

招商组市方面，采取五大统一的国际先进运营模式。

本策划报告对该项目的业态功能定位、规划设计、施工建设、市场营销、招商组市等开发运作的各个环节，提出了系统且具有一定前瞻轻的、可行而具有充分应变性的总体方案。为此,在审查论证此报告时，请将业态定位、总体规划、建筑设计、房地产营销、市场经营等诸多因素综合考虑分析，做出科学的评估和论证。

第二章项目介绍
第一节 项目简介（由开发商提供）
金正缔景城位于石家庄市桥西区，四周由维明街、裕华西路、中华大街和工农路围合，该范围内除保留省直机关等三处用地外，总规划用地为20.5公顷。该规划用地范围内拆除各类房屋16.3万平方米，833户居民，36个单位。（附图）

第二节 项目地块规划设计要求（由开发商提供）
主要设计原则
·用地性质为居住用地
·规划应符合GB-50180-93《城市居住区规划设计规范》等有关规范的要求。

·规划中预留24班小学一处，用地面积不小于11000平方米。

·多层住宅日照间距不得小于1.5房高。

·高层住宅日照间距：点式高层（面宽小于36米）不得小于1.2房高，条式房高不得小于1.5房高，小区内部可以适当降低，但必须保证大寒日二小时的有效日照。

·沿裕华路80米范围内为商业办公用地。

·民心河北侧预留20米绿化带。

主要经济技术指标
·建筑密度不得大于30%
·绿地率不得小于30%
·容积率不得超过2.8
·人均公共绿地不得小于1.0平方米。

·商业、办公按照国家有关规范设计停车位，居住按居住户数的50%设计停车位。停车位采取地上、地下相结合的房式统一安排，其中地上停车位不得少于总停车位的三分之一（总停车位的确定见附表）
·在工农路、裕华路、中华大街、维明街所合围的区域内，预留一条南北向、红线宽15米规范路，可作为小区路使用。

退道路红线及地界的要求
·退裕华路南侧道路红线多层大于15米，高层大于20米；退工农路南侧多层不小于6米，高层不小于8米，且与工农路北侧规划住宅楼满足日照间距。

第三章 项目SWOT分析

项目优势 (STRENTHS) 分析
· 项目规模优势
缔景城项目总规划用地为20.5公顷，这样的体量在石家庄市二环以内是绝无仅有。可称为石市今后十年“最后一个大盘” ！全部建成后将成为集soho公寓、写字楼、商业街等多种业态为一体的复合商业区。极易形成规模效应。

·地理位置优越，紧邻中央政务区