前言惠乔广告公司受郑州健达房地产开发有限公司委托，进行健达世纪园地产项目营销策划。本策划根据双方口头协议，于2003年11月2日开始，至2003年11月20日结束。现提交营销策划案
本策划文本包括：市场调查与分析，项目营销诊断，现场销售策略，项目宣传推广策略，广告阶段策略，现场包装策略，媒介组合策略等附录组成部分，全面涵盖了本次策划的内容；为本次营销活动提供策略和实施方法的全面指导。如果贵方认可此方案，希望本次营销活动能全面照此执行
如果贵公司采纳此方案，希望能够尊重我方的劳动，不在营销活动中直接或间接的使用本方案全部或部分内容
健达世纪园营销策划小组名单总负责人：公司总经理客户代表：客户部客户主管市场调查：庞莹刘小龙市场部吴贺袁志勇营销策划：扬经理袁志勇策划部广告创意：创意部广告设计：设计部广告媒介：媒介部策划执笔人刘小龙策划部目录1、 健达世纪园项目概况2、 健达世纪园市场分析（一）营销环境分析（二）竞争态势分析（三）消费者分析（四）项目SOWT分析3、 健达世纪园销售策略1、 入市时机及策略2、 价格定位及价格策略3、 销售阶段安排4、 健达世纪园宣传推广策略（1） 健达世纪园项目推广主题1、 关于案名 3、 项目推广主题4、 主题诠释（2） 项目广告策略1、 广告阶段策略2、 广告创意策略（3） 项目公关策划1、 活动推广目标 3、 活动推广定位4、 活动推广诉求重点5、 活动推广的方式（4） 项目现场包装策略1、 销售现场包装2、 楼盘处道路包装3、 项目工地包装5、 项目媒介组合策略1、 媒体发布策略2、 媒体分析与选择6、 健达世纪园广告工作推进一览表7、 健达世纪园项目全案包装策略一览表8、 健达世纪园推广费用健达世纪园项目策划案1、 世纪园项目概况健达世纪园占地156亩，总体规划分三期开发，一期为8栋多层，已经入住；二期为10栋，已交工；三期5栋在熊尔河畔。小区内多功能会所，幼儿园，休闲娱乐设施配套齐全。此项目是郑州南部区域一所大型、生态、纯住宅的社区。现在的销售均价是1500元/㎡，其中三楼价格1798元/㎡；五楼价格1498元/㎡；六楼、七楼1280元/㎡，一次性优惠4%。户型主要集中在80㎡-130多㎡之间，整体规划、建筑的外立面塑造及景观设计有浓郁现代特色
项目周遍学校有大学路小学、铁十一小、郑铁七中、六十二中、中州大学、郑州航院等小学、中学、高校；附近矗立高级饭店、宾馆：民航大酒店、台湾大酒店、漓江饭店等；附近思达超市、世纪联华大型购物场所；鞋城、食品批发市场、高寨农贸市场满足人们的日常生活需要。社区外部配套完善，空气质量较好，商业设施齐全，文化气息浓厚
本案西面紧邻城市主动脉京广南路，南面宽阔畅通的航海路连接着城市主干道：西环路、大学路、紫荆山路、东环路等。项目西南的客运总站公交线路伸向城市的四面八方。健达世纪园所处区域为城市与都市乡村结合部，居住人群层次复杂、素质相对较低，人群流动性大，治安状况较混乱。航海路口至物业地址这一段给人破败、衰落、陈旧的印象
2、 健达世纪园市场分析（1） 郑州南区地产项目营销环境从今年来看，郑州房地产市场开发形势良好，随着郑州市拉大城市框架，扩大城市规模，降低城市户口的准入门槛和区域性中心城市的建设与发展，全市的房地产开发进入了一个全新的发展时期。政府开发北区的政策东移，倾力筹建郑东新区。与其相比显得南区项目在升值潜力方面前景不太乐观。同时，随着市区内大型批发市场的纷纷南移，也将会在一定程度上促进南区经济的进一步繁荣
改革开放以来，随着城市化的进程，以及南区专业市场的建立。郑州南区逐步形成了大型灯具批发市场、京广批发市场（鞋城）、河南万客来食品城、郑州市华中食品城、郑州食品城等。此板块地段具有得天独厚的商贸特征。各项经济指标与郑州其它地区比处于中等水平。对商品房等大宗商品的购买力具有一定规模
航海路地产项目形成了两头大中间小的哑铃状的楼盘特征，中间沿线项目产品同质、地段优势相似的情况下竞争异常激烈。城市中心较好地段项目获得难度越来越大，郊区化的地皮也成为众多开发商的争夺的对象
郑州南区商贾云集，具有较明显的商贸特色，经济发达的程度比周围地带高。这是其得天独厚的板快优势。这种特殊性决定了本区域的消费群对楼盘的价格敏感度比北区高。同时，本区域外来人口较集中，对于商品房消费有一定潜在市场
（2） 南区地产项目总体竞争态势及竞争者分析南区项目中心地带金祥花园、亚新美好人家、龙跃系列项目、富寓花园等项目先后开发成功，预示着该地块项目尚具有巨大开发潜质，同时也标志着这一区域消费市场日益成熟。此后南区中心地段出现了第三代生态住宅：健达世纪园、锦绣江南、开元丽城、亚星盛世家园等注重社区环境、绿化率较高的大型项目。多数项目在建筑风格及景观设计与外立面方面产品同质，楼盘概念也没有鲜
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