HeaderTable_User 847289893
1353271250 1354510661
HeaderTable_Industry 13020600 看好
investRatingChange.same 173833597
策
略
报
告
东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务
东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生
影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明
【
行
业?
证
券
研
究
报
告
】
核心观点
房住不炒的顶层设计宣告了新时代的到来，未来5年楼市的不平衡不充分有
望通过长效机制设计得到改变。我们认为，过去几年房价的过快上涨和投机
性的增强，主要源于两方面的问题。第一方面，城市化发展到第二阶段（城
市化率50%~70%）带来的高能级城市供需不平衡。第二方面，政府在房屋
土地供给及保障房建设方面，没有相应的供给渠道、税收及金融机制的配套，
导致商品房大发展过程中出现有效供给不够的局面，未来在租赁及保障房建
设上亟待补课。2017年以来政府已经在两方面出台相应举措，我们判断2018
年将会对此进一步落实，而房地产行业长效机制也有望在2018年奠基
2017年下半年以来楼市过快上涨趋势得到抑制，楼市进入收缩期，我们判
断，2018年尽管楼市面临调整，但调整幅度有限，市场表现将好于2014年
当前楼市体现为两低一高的新常态：1）低库存，体现为待售面积地不断下
滑；2）低利率，个人住房贷款利率远低于2012-2014年市场调整期；3）
高集中度，三大城市群及核心二线城市的新房销售额占到全国的72%，而这
些区域又是中国人均收入最高、人口净流入区域。基于此我们判断，2018
年楼市表现将是温和调整
长效机制建设与市场温和调整并存，房地产行业集中度进一步提升，存量运
营也成为行业创新方向，收益型地产发展方向值得关注。长效机制的建设必
然需要更多主体参与、更多政策配套，我们认为，更多的服务商、金融机构
介入存量运营将是大趋势。在楼市温和调整背景下，大公司持续做大规模、
小公司逐步退出也是趋势所在，而核心城市由于产业、人口的持续集聚和产
业、消费的进一步升级，具备持续现金流的收益型物业价值将快速提升，大
型开发商及加大核心城市物业持有的公司价值凸显
我们对2018年房地产行业三大核心指标预测如下：销售面积增速为-3%、
新开工面积增速为3%、房地产开发投资增速为4%。我们同时判断，新房
销售金额可能呈现为微弱的正增长（预期2%），因房地产销售价格将进一
步攀升
投资建议与投资标的
楼市温和调整，长效机制箭在弦上。在此背景下，我们将2018年房地产板
块的投资逻辑概括为“规模与存量共振”两条主线。一方面大公司（开发商）
集中度进一步提升，规模、盈利都在远超小型公司，有望推动其估值进一步
提升，另一方面与存量挂钩的（服务商）将迎来政策及市场的双重利好，进
一步做大规模、做强盈利。两条主线对应标的如下：
1）规模扩张标的。推荐万科A、保利地产、华夏幸福。建议关注新城控股
2）存量掘金标的。推荐世联行、光大嘉宝
风险提示
房地产税出台使商品房市场受到冲击
通胀上升可能招致更严厉货币政策
利率上升使得房地产销售不及预期
房住不炒新时代，规模与存量共振
——2018年房地产行业策略报告
房地产行业
行业评级看好 中性 看淡 (维持)
国家/地区 中国/A股
行业 房地产
报告发布日期 2017年11月22日
行业表现
资料来源：WIND
证券分析师 竺劲
021-63325888*6084
zhujing1@orientsec
执业证书编号：S0860514060003
联系人 房诚琦
021-63325888*6202
fangchengqi@orientsec
夏亦丰
021-63325888*4037
xiayifeng@orientsec
-23%
-12%
0%
12%
23%/11/12/01/02/03/04/05/06/07/08/09
房地产沪深300
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明
HeaderTable_TypeTitle 房地产策略报告 ——房住不炒新时代，规模与存量共振目 录
1. 新时代：向均衡变革，楼市稳中求进 ....... 5
1.1城市发展不平衡，房屋供给不充分 ....... 5
1.2长效机制开启新时代，供给侧变革追求美好生活 .......... 7
2. 新常态：楼市波动减小，压力小于2014年 ....... 11
2.1楼市已进入收缩期 ...... 11
2.2两低一高的特征，导致楼市调整有限 .. 12
2.3楼市温和调整，投资开工微弱增长 ..... 14
3. 市场趋势及两大投资主线：规模与存量共振 ...... 14
3.1规模业绩双增，龙头优势明显15
3.2存量地产掘金时代来临，政策面与市场面窗口期开启 . 16
3.3存量中的租赁：住房租赁市场空间广阔，万亿蓝海任遨游...... 17
3.4存量中的金融：新型融资工具层出不穷，中国版REITs呼之欲出 ...... 20
3.5 投资建议及重点个股推荐 ....... 22
3.5.1新城控股：销售规模显著增长，精准拿地为规模扩张提供强有力保障 23
3.5.2万科A：房地产市场的绝对龙头，多业态发展成效显著 25
3.5.3保利地产：央企地产整合平台，拿地增加巩固行业地位 27
3.5.4华夏幸福：环京园区之王，异地复制渐显成效 28
3.5.5世联行：长租公寓龙头公司，万亿长租市场的最佳受益标的 30
3.5.6光大嘉宝：A股房地产基金的唯一标的，将受益于房地产金融行业快速发展 32
风险提示 ...... 33
附录：部分指标口径解释 ..... 33
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明
HeaderTable_TypeTitle 房地产策略报告 ——房住不炒新时代，规模与存量共振图表目录
表1：我国保障房体系由廉租房、公租房、经济适用房、限价房、棚改房五部分构成...... 6
表2：房改以来我国房地产调控政策呈现出明显的调控周期长、放松周期短的趋势 ......... 7
表3：2016年930调控至今主要城市出台楼市限制政策情况....... 8
表4：我国住房租赁市场的政策梳理......... 9
表5：根据2009年以来的房地产周期划分，目前处于收缩期 .... 11
表6：2018年三大核心指标预测14
表7：长租公寓两种管理方式的特征对比及优劣势比较 .. 18
表8：各派系典型公司发展情况 .. 18
表9：部分购房尾款ABS的产品发行情况（亿元） ....... 21
表10：重点公司盈利预测及估值情况 ..... 23
表 11：2017年上半年，公司新签约的产业新城，非京津冀区域项目占比明显提升 ...... 29
图1：我国2000年以来城镇化率变化情况 ........... 5
图2：我国一二线城市人均GDP与常住人口占全国比重 .. 5
图3：我国省份人均三甲医院个数比较（个/百万人），天津、北京排名靠前 ......... 6
图4：2016年我国一线城市人口密度，一线城市远超全国 ........... 6
图5：我国一线城市的房价远远高于全国平均水平 ........... 6
图6：十二五规划前，我国经适房竣工套数及投资完成额占全国总体的比重逐年下降...... 7
图7：2017年10月住户部门新增中长期贷款3710亿元 ........... 12
图8：2017年10月住户部门新增短期贷款791亿元 ..... 12
图9：截至2017年10月静态贷存比为62% ...... 12
图10：截至2017年10月动态贷存比为168% .. 12
图11：2017年商品住宅待售面积大幅下降，住宅库存处在较低状态 ..... 13
图12：2017年3季度居民住房贷款加权平均利率低于2014年13
图13：2016年三大城市群销售面积在全国占比达到32.4% ...... 14
图14：2016年三大城市群销售金额在全国占比达到48.6% ...... 14
图15：2017年7-10月龙头销售面积增长与行业整体形成反差 . 15
图16：2017年1-10月行业集中度较2016年底进一步提高 ...... 15
图17：100大中城市住宅成交土地均价在不断提高（元/平方米） ......... 15
图18：销售均价较2016年均价水平对比来看，大型房企之间出现了分化 ........ 16
图19：2017年以来重点城市二手房及新房成交套数对比，一线城市二手房成交量明显超过新房
... 16
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看