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2017年11月16日 房地产行业报告
分化加剧，去芜存菁
——房地产行业2018年度策略
陈姝婷
兴业研究
分析师
摘要：
年，调控核心仍为稳定房地产市场，销售端限购、限贷的力度不会
放松，限售也将作为未来房地产调控的常态化工具之一；融资端抑
制房企过度加杠杆的核心目的不变，政策环境仍较紧。在调控不放
松的背景下，“租购并举”长效机制将加快落地，主要形式将以共有
产权房、住房租赁为主，核心为构建多层次的住房体系，而房地产
税制度改革大概率为循序渐进的过程，预计将在中期有所突破

环境较紧，三、四线棚改货币化安置和销售边际增长有限影响，预
计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同
比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交
量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左
右，仍维持正增长

房地产行业专题
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房企融资渠道仍严格受限，叠加到期回售量增加的影响，房企偿债
能力受到一定考验。预计中低评级房企信用利差将上行，其中中评
级主体利差上行趋势更为明显，低评级主体信用利差维持高位

头房企在项目分散度、土储资源获取和融资渠道等方面优势将更为
明显，区域房企经营难度加大，行业集中度将继续上行。此外，在
长效机制快速建立背景下，房价周期性暴涨难再现，土地增值空间
受限，高杠杆快速扩张模式面临挑战

小的房企，尤其是在销售较好阶段高杠杆快速扩张的区域房企；布
局城市圈内三、四线的大型房企抗风险能力仍尚可；杠杆偏高的房
企方面，重点把握销售端抗风险能力强、现金储备充足、融资渠道
通畅的企业，并关注其未来债务扩张步伐

关键字：政策从紧、投资平稳、分化加剧
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分化加剧，去芜存菁
——房地产行业2018年度策略
2017年，房地产行业在调控的不断加码中出现下行趋势，但无论
是政策、市场亦或是个体经营均表现出新的变化。展望2018年，行业
变革将会加快，政策的不放松并非意味着行业和企业进入寒冬，长效
机制的快速落地也将给予优质房企更为平稳健康的发展环境。变革之
年，亦是分化之年，建议投资者在大浪淘沙中把握规模与现金流两条
主线，去芜存菁，攫取收益

一、调控“稳”字当先，“房住不炒”基调明确
2018年，调控力度大概率不会放松，核心目标仍以“稳”为主。同
时，长效机制相关政策将加快推进，主要形式将以共有产权房、住房
租赁为主，核心为构建多层次的住房体系

1、调控以“稳”为主，政策力度不会放松
调控因城施策、由点及面，不同城市力度差异大。2010年至今，
我国房地产行业经历过3次政策收紧阶段，分别为2010-2011年、
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2013-2014年和2016年至今。与历史上调控政策不同，本轮调控的特
点为因城施策，调控范围由核心一、二线城市逐步扩围至部分三、四
线城市，无全国性的二套房首付比例和利率倍数的提升。在此背景
下，不同城市调控力度差异大，核心城市限购、限贷力度史上最严，
而弱二线和三、四线城市调控范围和力度不及以往

图表1:2010年以来全国性的调控政策梳理
时间 政策简称 主要内容
2010年
1月7日
国十一条
1、二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，首付款比例不得低于
40%，利率严格按照风险定价；继续实施差别化的住房税收政策

2010年
4月17
日
新国十条
1、实行更为严格的差别化住房信贷政策。购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上
的家庭，首付款比例不得低于30%；购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，贷
款利率不得低于基准利率的1.1倍；购买第三套及以上住房的，首付款比例和贷款利率应大
幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定

2、商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上
当地纳税证明或社保险证明的非本地居民暂停发放住房贷款。地方人民政府可根据实际情
况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数

3、增加居住用地有效供应，调整住房供应结构

2010年
9月29
日
9.29新政
1、暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社
保证明的非本地居民暂停发放购房贷款；对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以
上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准
利率1.1倍的规定

2、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平
方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有
住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税

2011年
1月26
日
新国八条
1、强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷
款利率不低于基准利率的1.1倍

2、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从
严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一
定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套
及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一
定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其
售房

2013年
2月20
日
国五条
1、完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房
价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的
考核问责制度

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时间 政策简称 主要内容
2、坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政
策。扩大个人住房房产税改革试点范围

数据来源：根据公开资料整理、兴业研究
限售为2017年以来调控新手段，能够更有针对性地抑制投机购
房需求，平稳房地产市场。截至2017年11月16日，合计达50余个
城市出台了限售政策，绝大部分城市限售年限约2-3年，石家庄限售
年限长达5年，而保定、珠海等个别出让地块限售年限长达10年。限
售能够有效降低房地产市场交易流动性，抑制投机购房，防止房地产
市场因过度的投机需求而明显波动，同时对刚需和改善型购房人群的
影响较小，有利于为长效机制的逐步推出创造平稳的市场环境（各地
限售细则梳理见文末附表）

房企融资渠道限制严厉，为一行三会联合行动，核心为抑制房企
过度加杠杆，尤其是拿地阶段的融资行为。自2016年下半年以来，
房企各个融资渠道受到一行三会的全面限制，目前相对通畅的融资渠
道仅余以中期票据为主的银行间市场债券融资、银行开发贷及资金信
托计划，但后两者也受到了银监会对于资金用途的严格监管，而公司
债、私募资管计划和住宅物业ABS产品均受到严格限制，房企融资渠
道明显缩窄。尽管一行三会对房企融资监管的细则有所差异，但核心
目的均为抑制房企过度加杠杆，尤其是拿地阶段的融资，防止加杠
杆、拿地王存在的金融风险

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