[Table_MainInfo][Table_Title] 2017.02.21
抢滩长租时代，谁与争锋？
——长租公寓专题研究之二
侯丽科（分析师） 卜文凯（研究助理） 申思聪（分析师）
0755-23976713 010-59312756 0755-23976926
houlike@gtjas buwenkai@gtjas shensicong@gtjas
证书编号 S0880514030004 S0880115100075 S0880515010002
本报告导读：
长租公寓发展迎来黄金时代，占据天时地利人和，尽管现阶段行业瓶颈还有待突破，
但潜在的龙头有巨大的投资机会，看好长租公寓后续的发展空间
摘要：
[Table_Summary]长租公寓作为地产细分子行业之一，占领天时地利人和，迎来黄金
发展时期，有望成为地产领域的下一个风口。随着政策层面对于住
房租赁市场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住
房租赁市场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎
来黄金期。而巨大的市场容量和资本支持下，长租公寓在近几年有望
得到迅猛发展。

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们认为不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的
发展空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着
较大的投资机会。2）在资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营
能力都将得到极大的提升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具
有望帮助长租公寓加速轻资产化。另一方面，国内独特创新的居住社
交生态圈模式有望实现新的突破。

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式,我们预计国内长租公寓的运营模式预计将以租金为本，服务为王。

1）国内长租公寓运营商一方面面临着资金的掣肘，另一方面长租公
寓起步较晚，在优质的公寓资源获取方面难度较大，因此难以实现资
产增值的模式。而长租公寓品牌尚未规模化运营之前，租金仍然是最
重要的收入来源，因此将以租金为本。2）在整体盈利水平较低的情
形下，租后服务是长租公寓运营商另一重要的收入来源。

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公寓未来发展方向主要包括精细化和差异化、社区化和平台化、金
融化和信息化。精细化和差异化是长租公寓品牌脱颖而出的必由之
路，社区化和平台化收取租金溢价和租后服务收入的前提条件，金融
化和信息化是运营商实现轻资产输出和提高运营能力的必要保证。

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本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之间的矛盾等问题。我
们认为市场将来的龙头将从突破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。我
们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领域有着较
长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服务商，推
荐：世联行、万科A、招商蛇口；在集中式公寓方面，魔方公寓由于
其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独角兽”，
预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如依托其中
介服务商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。

[Table_Invest] 评级： 增持
上次评级： 增持

[Table_subIndustry] 细分行业评级
房地产经营 增持
房地产开发 增持

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行
业
专
题
研
究

房地产
股
票
研
究
证
券
研
究
报
告

行业专题研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 27

目录
1. 投资逻辑 . 3
2. 天时地利人和，长租公寓迎来黄金发展时期 . 5
2.1. 天时：政策扶持正当时，商改住大势所趋 .......... 5
2.2. 地利：行业蓬勃发展，整体供不应求 ...... 7
2.2.1. 长租公寓的客户群体 ... 7
2.2.2. 需求端测算 ....... 8
2.2.3. 长租公寓的供给端 ....... 8
2.2.4. 供给端测算：千亿级市场，百亿级利润 ..... 10
2.3. 人和：资本助力，潜龙在渊，鱼跃升天 . 11
3. 长租公寓发展瓶颈——突破者得天下 ........... 13
3.1. 市场端：参与主体众多，竞争激烈 ........ 13
3.2. 资金端：重资产运营为主，金融属性较强 ........ 14
3.3. 资产端：资源与价格之间的矛盾，难以协调 .... 15
4. 长租公寓商业模式的探讨 ....... 15
4.1. 美国经验：“资产增值+租金”，从扩张到再聚焦 .......... 15
4.2. 国内模式猜想：租金为本，后服务为王18
5. 长租公寓未来发展模式的展望 ........... 19
5.1. 客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键 .... 19
5.2. 功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大 .... 20
5.3. 运营模式方面，金融化和信息化是两大趋势 .... 21
5.3.1. 通过金融工具实现轻资产运营是未来趋势 . 21
5.3.2. 国内长租公寓创新处于世界前列，信息化是一大趋势 ..... 24
6. 投资建议 ........... 24
7. 风险提示 ........... 25

行业专题研究
请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 of 27

1. 投资逻辑
在政策支持下，长租公寓作为地产细分子行业之一，迎来黄金发展时
期，有望成为地产领域的下一个风口。随着政策层面对于住房租赁市
场支持的顶层制度出台，地方政府陆续出台了一系列支持住房租赁市
场发展的政策，尤其是鼓励机构参与住房租赁业务，政策迎来黄金
期。

市场尚未认识到长租公寓行业巨大的市场容量和市场增速，而且在重
资产运营模式下，对长租公寓的扩张能力和盈利能力都存在着较大的
质疑。而我们认为：

1）不论从供给层面还是需求层面，长租公寓市场都面临着巨大的发展
空间，而在市场格局尚未形成的情形下，潜在的龙头运营商有着较大
的投资机会。从需求层面来看，随着租房群体对于租房质量要求的提
高以及居住观念的转变，对于机构提供的租赁房源需求将逐渐上升，
至少是千亿级租金的市场，而对机构提供的房源需求数量约为1000万
间左右；而从供应层面而言，预计到2020年长租公寓的房间数量为
1000万间，假定2016年底该数量为200万间，到2020年的年均复合增
速达到50%，空间和增速都超出市场预期。

2）资本助力之下，长租公寓的扩张能力和运营能力都将得到极大的提
升，随着政策支持力度的加大，新的金融工具有望帮助长租公寓加速
轻资产化。另一方面，国内独特创新的居住社交生态圈模式有望实现
新的突破。根据我们不完全统计，已经有20余家长租公寓相关公司赢
得近35亿元的融资，预计后续资本市场的投资仍将持续，另外类REITs
金融工具的推出也大大增强了长租公寓运营商的扩张能力。在租金为
本的运营模式下，国内独特的居住社交生态圈的模式有望成为运营商
新的发力点，抢占租后服务的市场，从而增强客户黏性，获得更高的
议价能力。

长租公寓市场仍然存在着许多瓶颈，我们认为市场将来的龙头将从突
破这些瓶颈的运营商中脱颖而出。具体而言，包括市场竞争激烈、产
品同质化严重，资金成本较高、盈利空间较低，资产的质量和价格之
间的矛盾三个瓶颈。

综上，我们推荐具有较强的资金实力和较优质的房源，在长租公寓领
域有着较长时间探索和较多运营经验的房地产开发商及房地产中介服
务商，推荐：世联行、万科A、招商蛇口；在集中式公寓方面，魔方公
寓由于其丰富的产品特性，较为雄厚的资金实力，已经成为行业“独
角兽”，预计后续能够继续夯实龙头地位；在分布式公寓方面，自如
依托其中介服务商的背景和资源，预计未来仍能保持较高增速。

此外，我们对国内长租公寓的商业模式和未来发展方向也做出了自己
的思考。具体而言：