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基本状况
总股本(百万股) 11,858
流通股本(百万股) 11,736
市价(元) 13.08
市值(百万元) 155,108
流通市值(百万元) 153,511
[Table_QuotePic] 股价与行业-市场走势对比
[Table_Title] 评级：买入(维持)
市场价格：13.08
分析师：倪一琛
执业证书编号：S0740517100003
电话：021-20315288
Email：niyc@r.qlzq
分析师：周子涵
执业证书编号：S0740517100001
电话：
Email：zhouzh@r.qlzq
[Table_Report] 相关报告
1 保利地产11月销售点评
2 保利地产收购保利香港点评
3 保利地产17年三季报点评：业绩
拐点渐至
备注：
[Table_Finance]公司盈利预测及估值
指标 2015A 2016A 2017E 2018E 2019E
营业收入（百万元）123,429 154,773 169,264 199,914 243,675
增长率yoy% 13.2% 25.4% 9.4% 18.1% 21.9%
净利润12,348 12,422 14,458 18,354 21,932
增长率yoy% 1.2% 0.6% 16.4% 26.9% 19.5%
每股收益（元） 1.15 1.10 1.22 1.55 1.85
净资产收益率 23.5% 19.1% 17.9% 18.7% 18.9%
P/E 11.8910.738.457.07
P/B1.71.51.31.1
投资要点
事件：公司今晚公告董事会全票通过《关于实施房地产项目跟投的议案》，单
一项目跟投总资金上限为项目资金峰值的10%、跟投人员通过申购专项资管计
划或信托计划等合规的投资结构参与跟投、公司董事与监事不参与跟投；
激励机制如期升级，未来成长再添动力
我们在11月13日发布的深度报告中就指出公司在积极探索项目跟投机制等创
新激励方式，如今如期落地，与股权激励配合，补充和完善了公司的激励机制
体系。从跟投资金上限来看，10%的项目资金峰值跟投上限处于国企最高水平
之一（招蛇项目跟投资金上限为5%），表明公司在激励机制安排上一直走在国
资前列。随着跟投机制的实行，公司员工自上而下的利益将与公司有效绑定，
为未来公司成长再添动力！
内部整合持续推进，夯实资源护城河
公司51.5亿元（包含债权）收购保利香港50%股权交易方案近期获股东大会
通过，内部整合持续推进，公司明确成为集团核心的地产开发平台，同业竞争
问题逐步解决，将进入深圳、南宁、云南等市场，夯实公司的区域禀赋。此外，
公司今年完成对中航集团20个房地产项目的整合，随着国改的逐步推进，我
们认为公司未来有望持续承接外部国资的优质存量资源，加快外延式扩张，
夯实公司的资源护城河
销售弹性彰显，拿地积极进取
公司前11月实现销售额2742.7亿元，同比增长45.2亿元，其中11月单月销
售额364.1亿元，同比增长137.4%，创16年3月以来新高。当前公司货值
充裕、推盘积极，叠加较高的去化率，全年销售额预计将达到3000亿元。公
司自2016年四季度以来积极扩张，2017年前11月新增项目规划建面3633
亿元、总地价2137亿元，同比增长约158%、166%。此前在股东大会上公司
董事长宋广菊明确表示明年公司会保住行业前五，未来两至三年重回行业前
三。我们认为凭借强大的资源护城河、央企的融资优势、激励机制升级带来的
效益提升等因素，公司规模增长将逐步提速，助力实现重返前三愿景
盈利预测及投资评级
公司业绩向上拐点明确，凭借充沛土储及央企的资源和融资优势、高效管控能
力、激励机制升级等竞争优势，“十三五”末5000亿销售规模愿景可期，我们
看好公司发展，预计17、18年EPS1.22、1.55元，对应PE10.7、8.4x，维
持“买入”评级
风险提示事件：由于利率上行和调控收紧导致公司销售和利润率不达预期等
(1%)
7%
16%
25%
34%
42%
12/2
6/162/26/174/26/176/26/178/26/17
10/2
6/17
保利地产 沪深300
[Table_Industry]
证券研究报告/公司点评 2017年12月22日
保利地产(600048)/房地产开
发 激励机制升级，成长提速发力
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公司点评
图表1：公司盈利预测表
利润表 （百万元）资产负债表(百万元)
指标名称 2016 2017E 2018E 2019E指标名称 2016 2017E 2018E 2019E
营业收入 154,773169,264199,914243,675 货币资金 46,98487,600102,492128,259
减：预付账款 39,31361,32056,37156,729
营业成本 109,881119,161139,955172,016 存货 303,304422,181588,656733,391
毛利率 29.0% 29.6% 30.0% 29.4%其他流动资产 43,91044,95144,95144,951
营业税金及附加 15,03516,37419,67023,572 流动资产 435,122618,715796,362968,736
营业费用 3,5454,5815,3666,593 投资性房地产 11,42112,00512,68913,529
营业费用率 2.3% 2.7% 2.7% 2.7%递延所得税资产 1,8233,1174,5756,387
管理费用 2,2673,0753,6034,426 非流动资产 32,87539,49847,62457,903
管理费用率 1.5% 1.8% 1.8% 1.8%资产总计 467,997658,212843,9861,026,639
财务费用 2,2341,7931,4001,156 短期借款 4092,6881,7600
财务费用率 1.4% 1.1% 0.7% 0.5%应付账款 39,52347,74957,18568,671
资产减值损失 -40000 预收款项 155,543287,410440,093629,783
营业利润 23,10025,75431,65337,951 应交税费 -9,417-20,750-33,189-49,202
营业利润率 14.9% 15.2% 15.8% 15.6%其他流动负债 64,738103,866112,987114,082
营业外收入 311000 流动负债 250,796420,963578,836763,334
营业外支出 123000 长期负债 68,86799,270102,92072,044
利润总额 23,31125,75431,65337,951 递延所得税负债 1051,3462,7984,584
所得税费用 6,2387,2198,85410,706 非流动性负债 99,099100,618105,71976,629
所得税率 26.8% 28.0% 28.0% 28.2%负债合计 349,895521,581684,555839,963
净利润 17,07318,53622,80027,245 股本 11,85811,85811,85811,858
少数股东损益 4,6514,0784,4465,313 少数股东权益 28,84932,92737,37342,685
归属母公司股东的
净利润
12,42214,45818,35421,932 股东权益合计 118,102136,632159,431186,676
负债及股东权益总
计
467,997658,212843,9861,026,639
现金流量表主要财务指标 2016 2017E 2018E 2019E
指标名称 2016 2017E 2018E 2019E增长率（% )
销售商品、提供劳
务收入
176,902300,079351,367431,852 营业收入 25.4% 9.4% 18.1% 21.9%
减：购买商品、接
受劳务支出
117,256246,914284,898298,571 营业利润 1.8% 11.4% 22.9% 19.9%
职工支出 3,7714,3805,1256,303 净利润 0.6% 16.4% 26.9% 19.5%
税费支出 23,26037,88644,37954,523 利润率（% )
经营现金流 34,05410,89916,96572,456 毛利率 19.1% 17.9% 18.7% 18.9%
取得借款 55,67153,75135,1900 EBIT Margin 15.6% 15.9% 16.3% 15.9%
发行债券 12,955000 EBITDA Margin 15.6% 15.4% 15.7% 15.2%
偿还债务 77,66013,23323,34831,540 回报率（%）
融资现金流 -11,32934,1383,874-38,822 ROE 19.1% 17.9% 18.7% 18.9%
现金及现金等价物
净增额
9,77340,61614,89225,767 ROA 3.6% 2.8% 2.7% 2.7%
来源：中泰证券研究所
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公司点评
投资评级说明：
评级 说明
股票评级
买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上
增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间
持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间
减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上
行业评级
增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上
中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间
减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上
备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其
中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市
转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为
基准（另有说明的除外）
重要声明：
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