瑞金项目
瑞金市金南台房地产开发有限公司 2016年5月
前期定位提案
引言
非常高兴能够与贵司共同就项目定位方向进行研讨，目前项目刚拿地，就开发程序而言，产品定位为重中之重，只有先确定产品开发思路，才能根据产品制定相应的营销推广策略，因此，本案将重点研究区域市场及定位主题，本文仅为方向性论证，各细节方面可双方及设计单位共同探讨确定
报告结构
市场研判
第二部分
地块分析
第三部分
价格预估
第一部分
第四部分
产品定位
第五部分
营销计划
① 市场研判
城市概况
瑞金，国家历史文化名城[1]，江西省辖市[2]，位于江西省东南部，赣州市东部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。介于北纬25°30′～26°20′、东经115°42′～116°22′之间。东界福建省龙岩市长汀县，南邻会昌县，西连于都县，北接宁都县，东北毗石城县。总面积2448平方千米，2014年户籍总人口69.37万，其中非农业人口13.54万人，占总人口19.5%，常住人口62.85万人，其中城镇人口24.42万人，农村人口38.43万人[3]。全市通行客家语（宁龙片）。 瑞金是一个红色与绿色并存的城市。瑞金是闻名中外的红色故都、共和国摇篮、苏区时期党中央驻地、中华苏维埃共和国临时中央政府诞生地、举世著名的云石山中央红军二万五千里长征出发地等，[4]是全国爱国主义和革命传统教育基地，是中国重要的红色旅游城市。2011年4月在第三届中国县镇绿色发展论坛上被评为“中国绿色名县”，瑞金市作为江西省唯一获评县市入选。2015年7月，经国家旅游局正式批复，瑞金共和国摇篮景区成为江西第七、赣州首个5A级旅游景区。[5]8月，国务院同意将瑞金市列为国家历史文化名城
城东区是目前房地产开发最热门的区域，其次为城西区。城内、城南区的供应量相对较小。商品房供应当前主要集中在城东区域
在售集中供应在城东
金都1号
豪门旺族
豪门世嘉
七彩华府
上宾首府
汉昇榕郡
和园
国滨中央城
七里金虹湾
东方豪庭
金都阳光
绵江印象
瑞鼎公馆
财富广场
建材市场
红都国际城
国际商贸城
领秀时代
城南花苑
中央公馆
九天御景
颐和园
上宾公馆
本案
香格里拉
澜郡
随着2015年10月二胎政策的全面实施，供应户型中，100-125㎡户型最受追捧，结合案场走访数据，从14年到16年的成交数据变化看，户型更趋中大化，同时，90㎡左右的三房户型产品成交比例稳定，三房变四房户型成交比例更趋上幅，说明随着以往的小局部赠送到大的“偷”面积来看， “户型发福”已是大势所趋，也符合二胎政策带来全新的户型改革
100-125㎡三房为主力，户型更趋中大化
案例分析
分别取样五家楼盘作为对比 金都阳光 瑞鼎公馆 中央公馆 颐和园 九天御景
金都阳光
金都阳光 户型参考
卧室：主卧，开间3.6进深4.2 次卧室，开间3.3进深3.5 小书房，开间1.8进深3.3 赠送卧室，开间3.3进深3 客厅：开间4进深4.2 餐厅：开间3.5进深3.3 厨房：开间2.4进深2.2 主卫生间：开间2.4进深1.6 次卫生间：开间2进深1.7 南阳台：开间4进深1.8
104-108平米 3-2-2
金都阳光 户型参考
卧室：主卧，开间3.6进深4.4-0.75（赠送） 中卧室，开间3.15-0.75（赠送）进深2.9 北卧室，开间3.35进深4.05-0.85（赠送）赠送卧室，开间2进深3.2 客厅：开间4进深4 餐厅：开间2.8进深3.2 厨房：开间1.9进深3.2 卫生间：开间1.7进深3.2 南阳台：开间4进深1.8 北阳台：开间2.8进深1.26
106-108平米 3-2-1
金都阳光 户型参考
卧室：主卧，开间3.6进深4.75-0.75（赠送） 南卧室，开间3进深4 北卧室，开间3.2进深3.95-0.85（赠送）赠送卧室，开间2.2进深3.1 客厅：开间4进深4 餐厅：开间3进深3.1 厨房：开间2进深3.1 主卫生间：开间1.6进深2.2 次卫生间：开间1.8进深3.1南阳台：开间4进深1.8 北阳台：开间3进深1.26
122-124平米 3-2-2
金都阳光 户型参考
卧室：主卧，开间3.6进深4.75-0.75（赠送） 北书房，开间3进深3.85-1.8（赠送） 北卧室，开间3.3进深3.85-0.75（赠送）赠送卧室，开间2.3进深4.15 客厅：开间4进深4 餐厅：开间4进深2.05 厨房：开间2.8进深1.8 主卫生间：开间2.15进深1.8次卫生间：开间2.15进深1.8南阳台：开间4进深1.8 北阳台：开间1.2进深1.8
108-113平米 3-2-2
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