给九江界的心 ——九江中航城高量高价解决之道 呈 中航集团 谨呈：中航集团 市场分析：五大不利因素 提案框架： 核心战略：深挖一个中心 全案分析：强调四个解读 营销策略：落实四个基本点 渠道策略：八大渠道整合 九江中航城，恰遇十面埋伏！ 对不起，我们的开场白有点残酷： 五大不利因素 制约项目营销 不利因素之一 九江——三线半城市，市场容量有限 从本案市场保有量上来看： 九江近三年年均成交量在80-90万㎡，2012年上半年单盘单月最高去化量约3500㎡。而本案年均最高年份约10万㎡去化要求，约占历年九江市场总容量的11-12%，这对去化速度上必然是个巨大挑战。 不利因素之二 一期主力产品——小户型、高单价 小户型 高单价 从本案产品上来看： 九江近一年市场成交价均价范围在5100元/㎡左右，而本案成本价即高达5800元/㎡，一期主力套型面积为90-110㎡（在九江属于首置首改户型）——存在“小户型、高单价之间的矛盾。 不利因素之三 中航——被视为非主营房地产的二线品牌 绿地、联泰、中体 全国型房地产品牌发展商 新湖、远洲 深耕九江多年的外地品牌发展商 信华、源丰…… 本地知名发展商 不可否认：九江人对中航的实力并不完全了解 不利因素之四 八里湖新区——未来所向，有待沉淀 作为城市新区发展方向，该区域在区域大量项目未启动，政府未搬迁的前提下，相较庐山区、经开区等，目前成熟度偏低，非目前城市中心 八里湖区域的城市价值需要重新评估，区域对九江中航城没有明显附加值！ 不利因素之五 九江中航城——城市综合体逆序开发 成功城市综合体运营模式——高端商业先行、写字楼、酒店运营、住宅开发套利 而本案住宅先行，商业对住宅销售期能带来的现实展示价值有限，九江人对综合体给生活带来的变革想象力有限！ 谁是真正的第一，什么是真正的“城市综合体”，九江人没有概念！ 主打运动主题的中体奥园是九江人心目中的高端社区 同区域联泰、绿地等全国型地产大开发商拿地扎堆 有限的市场容量下，前有强敌，后有追兵……