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宏观·经济
2010年初国家宏观调控政策频出
得益于国家及时的刺激政策，2009年我国房地产在经历了第一季度冷清之后，自二季度开始明显回暖，最终实现全年“V形”反弹。据不完全统计，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，创历史新高。
鉴于此，新年伊始国家频频出台宏观调控政策，如土地首付款提高50%，银行贷款普遍收紧，恢复营业税征收期限等，并严厉打击囤地、投机买房、捂盘惜售等行为，抑制部分一线城市房价上涨过快势头，从而促进房地产行业健康发展。
宏观·经济
一线城市抑制二三线城市促进
国家各类调控政策的基础仍然是打压一线城市，保护二三线城市
作为三线城市的烟台仍然处于稳健发展之中。
两会期间，国家总理温家宝提出用四个方面措施解决房价问题，
——继续大规模实施保障性安居工程。
——继续支持居民自主性住房消费。
——抑制投机性购房。
——大力整顿和规范房地产市场秩序。
宏观·烟台
纵览各家公司的年报，上市房企们的判断基本一致：
2010年，房价不排除局部或小幅的回落，大幅振荡的可能性不大。
对于2010年楼市的发展，大家共同的认识是“平稳”。
对烟台这样的三线城市来讲：
拥有更广阔的发展空间，硬性需求群体多，行业发展前景好。
据统计2009年烟台市区无论是新开工面积、销售额抑或房价都有大幅提高。
或将引起短暂持币观望现象
2010年烟台受宏观调控影响较小
宏观·烟台
粗放型——精细化、专业化、高标准化运作
本地房地产开发企业开发水平日益提高。
星河城、月光兰庭、御花园等烟台本土开发商异军突起，为烟台广大市民奉献了诸多精品楼盘，口碑良好。
外地大型房地产开发企业争相入局烟台。
大华、海信、海尔、暖山、龙湖、万科等外来一线实力开发商争相入驻烟台，带动烟台房地产业进入一个愈加规范化、精细化、专业化、品质化的格局。
微观·福山
福山区位于烟台城区西南部，东邻芝罘区、莱山区；北接开发区，并与之共同形成以机械加工、电子、信息产业为主导的西部产业中心。
烟台市最适宜居住的后花园。
根据政府规划，未来三到五年，福山区将逐步形成以“居住”为核心主题、以深厚的文化积淀、质朴的人文气息为特色的人文宜居区域，努力打造成烟台市最适宜居住的后花园。
微观·福山
“一心、二轴、五区”的规划格局
一心
以福山老城区为中心
二轴
夹河生态景观轴
福海路沿线轴
五区
北部工业区、中部老城区、夹河岛生态旅游区、南部高新产业区和仉村综合新区
微观·福山
“两轴”之福海路版块：福山房地产热点区域
代表楼盘
香逸中央、星河城、月光怡景、北美风情、奥林风情
基本特征
福海路与天府街交汇处
福山区新兴居住区
配套成熟，大盘迭出
微观·福山
“两轴”之河滨路版块：景观好、配套差、前景好
代表楼盘
银河名都、高尔夫公寓、玉森明珠
基本特征
河滨路与夹河沿线，景观优势明显，福山唯一高档居住区
河滨广场、银河广场、夹河生态公园、跑马场等诸多户外休闲景观配套
微观·福山
夹河，城市景观大阳台
规划意义
夹河是烟台市着力打造的“一山两河”的城市结构中的重要一环
是烟台市总体规划中的城市五大绿带之一
是提升烟台城市形象的重要景观要素
是融合烟台五区的重要纽带
规划范围
该区段位于福山、芝罘、开发区交汇处。北起夹河北段，同三高速至福山银河广场区段，突破了地域界限。
设计范围230公顷，水域面积110公顷。
微观·房产
福山房快速发展，市场特征变化很大。
多层物业形态向电梯房建筑形态过渡
09年出现量级式放量，竞争强度陡然增加
房价先抑后扬，既而平稳中提升
大户型滞销，小面积房源仍是主角
实力开发商入驻，开发日渐规范化和品牌化
地王涌现，大型商业项目进驻
福山区与芝罘区、开发区三区联动，加速提升地产开发
微观·房产
多层物业形态向电梯房建筑形态过渡
随着城市用地渐趋紧张，多层住宅成稀缺产品。电梯房抗性日渐消失。
外来开发商涌入和外来年轻群体的入住，建筑形态多样化，小高层、高层渐成主流。
