德润荣君府公寓营销策略
世联行德润荣君府项目组2015年12月20日
报告目录3
项目本体分析
成功案例借鉴龙坂市场分析项目公寓定位公寓营销策略
一、市场篇
公寓市场分析—星河盛世
定位坪山首个公园综合体，主打本体综合体价值，凸出坪山首个综合体概念，公寓产品以本地自住客户为主，投资客户偏低，走量速度较慢
开盘时间：2014年1月 产品特点：45-80平的1-3房，以居住形态设计，带阳台、厨房、烟道； 客户特点：多为本地自住型客户，投资客比例偏低; 价格走势：10800元/㎡月均走量10套左右
45一房占23%
65平两房占54%
80平三房占23%
公寓市场分析—创新时代
定位学区投资公寓，主打低首付、低总价的投资回报价值和坪山实验学校学区价值，认筹客户大部分为市区投资客户
八克拉位于坪山新区行政服务大厅旁边，总建面约6900平，总套数为189套，以35平单房为主，住宅性质，限购限贷，剩余38年产权年限，因项目自身硬件条件与客户群体受限，与本项目不在同一档次
公寓市场分析—星河传奇铂寓
定位商务公寓，主打龙华中央商务中心地段，铂金资产全配套管理服务，以福田区域投资客为主，实现价格低于住宅约6000/平，市场反应热度一般
开盘时间：2010年11月 产品特点：45-84平的1-3房，户型经改造，带阳台、厨房、烟道； 客户特点：以本地个体户为主，多为自住型客户; 价格走势：2010年开盘均价7200元/ ㎡左右，带精装另加1000元/ ㎡
45-48一房占62%
84平三房占19%
64平两房占19%
公寓市场分析—总结
龙坂公寓产品均以住宅形态设计，以住宅式公寓形象面世，商务感偏弱，项目整体形象档次偏低，实现价格低，走量速度慢
东津名座位于坪山新区中山大道与比亚迪路交汇处，总占地30598 平米，总建面74851平米，户型为45-88平1－3房，总户数336户，酒店式公寓，限购限贷。项目所处地段及乐安居酒店物业管理服务是项目的核心卖点，大部分为本地自住客购买，实现价格低
八克拉位于坪山新区行政服务大厅旁边，总建面约6900平，总套数为189套，以35平单房为主，住宅性质，限购限贷，剩余38年产权年限，因项目自身硬件条件受限，项目整体档次偏低，认筹客户以市区投资客为主
坪山首座位于坪山新区以西，距离深汕公路、横坪快速干道、锦龙大道，较近，交通通达。总用地54724平米，总建面254354平米， 产品为45-86平1－3房，70年产权，限购限贷。自身配套2万平商业，项目主打本体综合体价值吸引客户购买，但并未得到市场认可，走量速度慢
面对龙坂市场住宅与公寓的冰火两重天， 本项目实际情况如何？
二、本体篇
本体分析
新区之首千亿规划 比肩前海！
项目属性：中小规模、地铁口无缝对接、无城市及自然景观资源
公寓
本体分析
新区之首千亿规划 比肩前海！
公寓产品：精装小户型，产品类型丰富，以35-45m2单间及一房一厅为主
梦想 工作室
本体分析
新区之首千亿规划 比肩前海！
优势： 劣势：
如何破题？在营销操作成功的项目上找到答案。

市场的冷漠？ 客户群体的狭窄？ 项目影响力不足？
三、案例篇
成功案例借鉴—花半里欣悦广场
项目毗邻华南城商圈，产品以5.1米LOFT和平层公寓为主，定位于复合型投资品
成功案例借鉴—花半里欣悦广场
【营销铺排】各营销节点主题结合项目投资品的定位，均围绕项目投资收益价值展开
9~10月
营销节点
形象推广期
2014年
8.23日营销中心开放
10.25开盘
营销主题
罗湖北 轻投资型公寓首选
强势蓄客期
开盘热销期
9.27样板房开放/认筹
8月
7月
7.5启动巡展
一层价格双层空间
投资标杆无可取代
18万起，抢做千亿商圈房东
总结：主打大罗湖概念，突出区域价值，依托华南城大型交易市场，将公寓打造成为集居住、投资等复合型投资产品，充分强调其产品的投资收益价值
成功案例借鉴—花半里欣悦广场
【价值实现】充分挖掘华南城商圈价值，持续向客户传递“7星级 投资品”的投资潜力，线上线下同步推广，提升客户关注度，吸引目标客群
线上：传输未来升值潜力，强调低门槛投资，网罗客户
线下：多维传递投资价值，引导客户多层需求
成功案例借鉴—花半里欣悦广场
【项目战绩】开盘推售98㎡loft和65㎡平层，开盘当天销售9成，开盘后持续加推，首月平层清盘，树立区域投资标杆，投资价值备受客户认可
成功案例借鉴—花半里欣悦广场
【客户分析】成交客户以投资客为主体，看中项目未来的投资升值潜力，绝大多数客户对华南城商圈的投资价值认可度较高。
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