2上海如何打造中国科创第一城？——迈向全球科技创新中心，上海商务园区新起点新战略2017年7月|商务园区|高力国际陈铁东董事|研究部|华东区timothy.chen@colliers建成具有“全球影响力的科创中心”是上海未来发展的重大战略任务。高力国际通过对于上海商务园区市场研究发现，国内的企业已经成为新增租赁和大宗投资收购的主流，互联网信息科技企业在租赁中占比最大。从子市场来看，张江和金桥是租赁和投资交易最为活跃的区域。未来5年内新增供应量将呈现逐年下降的特征，预计未来几年内空置率会保持低位，并有逐渐下降的趋势。同时上海商务园区的租金将呈现不断平稳上升的趋势，2017至2021年预计年增长4.9%。从大宗投资的角度来看，预计未来几年国内投资者将会继续作为投资市场的主要买家，但是商务园区较好的投资前景，预计也将吸引海外投资者的关注
执行摘要建成具有“全球影响力的科创中心”是上海未来发展的重大战略任务，中国经济未来能否实现产业升级，科技进步和技术创新非常关键。科技商务园区是建设“科创中心”的主要载体和物业形式。英国剑桥科技园作为创新推动经济发展的典型案例，将会为上海成功打造全球影响力的科创中心的目标提供有价值的参考
通过对于上海商务园区市场研究发现，国内的企业已经成为商务园区新增租赁和大宗投资收购的主流，互联网信息科技企业在租赁中占比最大。从子市场来看，张江和金桥是租赁和投资交易最为活跃的区域。未来5年内上海商务园区的新增供应量将呈现逐年下降的特征，随着开发商开发水平的提升，预计未来新增供应项目将具备更高的硬件品质和建筑规格，以及更加成熟和完善的运营管理，提升商务园区的整体水平
预计未来几年内上海商务园区空置率会保持低位，并有逐渐下降趋势。由于需求强劲，上海商务园区租金将呈现不断上升态势，2017至2021年预计年增长4.9%
预计未来各类科技型企业，特别是互联网信息技术企业对于商务园区办公空间需求旺盛，而制造型企业的研发中心也是重要的需求来源，而且金融业的后台办公也将有较大的需求，所占比例预计将会有所上升。从上海商务园区大宗投资的角度来看，预计未来几年国内投资者将会继续作为投资市场的主要买家，但是商务园区较好的投资前景，预计也将吸引海外投资者的关注
图1：上海商务园区新增供应、净吸纳量、空置率及预测数据来源：高力国际研究部0%5%10%15%20%25%30%35%2004006008001,0001,200060708092020202020202020F20F20F20F21F千平方米新增供应净吸纳量空置率3上海如何打造中国科创第一城？——迈向全球科技创新中心，上海商务园区新起点新战略2017年7月|商务园区|高力国际目录执行摘要......2上海打造全球影响力科创中心战略目标.......4上海商务园区的发展历程、供应和租金回顾....4宏观经济发展对于商务园区需求的影响…....5从租赁交易研究承租企业对于商务园区微观需求……..…..…..….…….5商务园区的大宗交易投资需求研究…..…........7对于上海商务园区未来发展的趋势展望…....8国际知名科技商务园区案例借鉴和启示…....9研究结论和启示……....…...114上海如何打造中国科创第一城？——迈向全球科技创新中心，上海商务园区新起点新战略2017年7月|商务园区|高力国际上海打造全球影响力科创中心的战略目标2017年5月上海市政府报告提出，上海要建设“令人向往的卓越的全球城市”，其中建设“具有全球影响力的上海科创中心”被多次提及，目标到2020年和2030年分别要形成具有全球影响力科创中心的基本框架体系和核心功能，最终要全面建成具有全球影响力的科技创新中心
6月21日，国务院国资委“中央企业深入参与上海科技创新中心建设”推介对接会举行，国务院国资委与上海市政府签订战略合作协议，共同推动上海具有全球影响力的科技创新中心建设。加快建设具有全球影响力的科技创新中心，是国务院交给上海的重大战略任务，也是上海服务国家发展的重大历史使命
高力国际希望通过参考国际成功科技商务园区案例，并对于上海主要的科技商务园区进行深入分析，特别着重研究商务园区的新增租赁企业用户需求和大宗交易投资需求情况，并对于上海商务园区未来的发展趋势进行预测，为商务园区的开发商打造国际一流的商务园区，以及投资商和办公空间使用者提供参考
上海商务园区的发展历程、供应和租金回顾为了比较国内外成功科创商务园区，我们先来看一下上海商务园区的主要发展情况。首先分析一下上海的商务园区主要子市场，分别为位于浦东的张江、金桥、外高桥、陆家嘴软件园、漕河泾浦江，以及浦西的漕河泾、临空、闸北和紫竹等。我们将对于这些主要子市场中的商务园区的市场供应和需求、空置率和租金等市场状况进行分析。其中，我们将重点分析微观租赁和投资需求情况
图2:上海主要商务园区的区位分布图数据来源：高力国际研究部回顾一下上海商务园区的供应历史，上海主要商务园区的供应量在2009年以后随着逐年恢复，特别是2012年以后供应量增长较快，呈现不断上升的态势，特别是2015年其新增供应和净吸纳量都达到了顶峰约89万平方米（960万平方英尺），2016年有所回调。2016年总存量为806万平方米（8,673万平方英尺）上海商务园区的空置率从2008年的高点一路下降，从2012年至2016年，虽然有所波动，但基本维持在10-15%左右的水平，至2017年第二季度为15.3%，季度净吸纳量25.7万平方米（276万平方英尺）
图3:上海商务园区新增供应、净吸纳量和空置率（2006-2016）数据来源：高力国际研究部上海商务园区的租金水平从2009年之后，基本处于不断上升的态势，年租金增长率在2012年之后，基本维持在5%左右上下波动。截至2017年第二季度末，上海商务园区物业市场平均租金同比增长7%，或环比增长0.5%至人民币4.13元每天每平方米（0.61美元）。租金增长主要受一些具有稳定租户及高入驻率的项目的租金上涨所支撑
图4:上海商务园区历年平均租金，租金年增长率（2006-2016）数据来源：高力国际研究部0%5%10%15%20%25%30%35%2004006008001,0001,20020062007200820092010201120122013201420152016千平方米新增供应净吸纳量空置率-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%0.00.51.01.52.02.53.03.54.04.520062007200820092010201120122013201420152016人民币每天每平方米平均租金年增长率5上海如何打造中国科创第一城？——迈向全球科技创新中心，上海商务园区新起点新战略2017年7月|商务园区|高力国际宏观经济发展对商务园区需求影响上海商务园区的需求情况，从宏观经济层面影响来看，上海的GDP增长近年虽略有放缓，但仍保持在较快的水平，2017年一季度和去年全年持平，增长6.8%。其中第三产业增加值增长迅速，2016年上海第三产业增加值增速为9.5%，2017年一季度也维持在7.5%的水平，第三产业的快速增长，对于商务园区的办公空间产生旺盛的需求
图5:上海市GDP及增速（2008-2017Q1）数据来源：上海市统计局，高力国际研究部图6:上海市第三产业增加值及增速（2008-2017Q1）数据来源：上海市统计局，高力国际研究部根据上海统计局的数据，2017年一季度，上海第三产业中主要的行业增加值增速最快的是信息传输、软件和信息技术服务业，实现14.4%的增长，以及金融业，增长11.3%，预计这些产业将会继续对于商务园区产生较大的需求。另外，大量跨国公司仍不断在上海设立区域总部、研发中心和投资公司。2016年共有78家新增跨国公司实体入沪，在沪跨国公司实体数量总计达1,321家。来自跨国公司的扩张和新租需求推动商务园区市场的持续增长
图7:上海第三产业中主要行业增速（2017Q1）数据来源：上海市统计局，高力国际研究部图8:上海新设立的跨国公司区域总部和研发中心（2005-2016）数据来源：上海市统计局，高力国际研究部从租赁交易研究承租企业对于商务园区微观需求我们从近年的租赁交易来分析微观的需求情况，根据高力国际的统计，过去的一年中，上海主要商务园区可甄别的新增主要租赁成交中，以行业来分析发现（按企业个数），占比最多的是互联网信息技术企业占35%，承租企业包括英特尔大数据集团、中软国际、上海天泰网络技术有限公司、360等；紧随其后是制造业企业，如日产、广茂达智能机器人，占22%；而金融企业（如平安集团、微众银行）、房地产企业（如新梅置业等），和能源企业占据了一定的比例（各占9%）
从企业的来源地来看，79%的企业都是国内企业，只有21%的企业是海外的企业，由此可见，随着国内企业近年来的不断发展壮大和快速成长，已经成为商务园区租赁市场上的新增租赁交易的承租主体了
0%5%10%15%20%5,00010,00015,00020,00025,00030,0002008200920102011201220132014201520162017Q1上海GDP (亿元)增长率(%)0%5%10%15%20%5,00010,00015,00020,0002008200920102011201220132014201520162017Q1上海第三产业增加值(亿元)增长率(%)14.4%11.3%9.1%5.0%3.2%0%5%10%15%信息传输、软件和信息技术服务业金融业交通运输、仓储和邮政业批发和零售业住宿和餐饮业580330411100200300400500600700200200200200200201201201201201201201企业数量累计区域总部投资性公司研发中心
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