山水第一城营销思路
第一部分：深入市场挖掘——宏观市场调查
第二部分：确立项目定位——产品营销定位
第三部分：战略策略建议——营销推广策略
第四部分：强势营销执行——营销推广计划
第一部分：深入市场挖掘——宏观市场调查
一、市场简析
经过调查，我们将盱眙的房地产市场分为几个版块：1、城北版块、2、城中版块、3、城南版块、4、经济开发区版块。大概具备如下特征：
经济水平发展相对较低，目前仍然处于快速发展阶段；
以刚性需求为主，投资型消费较少；
随着城市化进展，周边乡镇及县市购买人群慢慢增多，但比例仍不高；
房地产市场相对封闭，对周边省市辐射力差，缺乏外来购买力；
市场区位差价较小，导致地段优势明显；
消费心理保守，交际圈较小，缺少置业经验，购买行为易受外部因素影响。

对购房的侧重点仍集中在地段、价格、房型、学区等基础阶段，对品质、 品牌的认可度不高，因此性价比成为关键要素。

开发区内楼盘数量相对较少，目前尚属地广人稀局面，未来房地产市场潜在供应量大，新增成交量跌速快；
开发区内楼盘主要分布在山水广场以东及行政审批中心区域一带，部分品质楼盘影响力日渐突出，重视品牌建设，品牌过渡期；
随着外地品牌及开发商的进入，各项目开始逐渐注重项目景观和品质的打造；
随着专业营销公司大量介入，形象营销被更多的利用，项目整体包装水平有了很大提升，媒体宣传越来越被重视；
商业项目竞争比较激烈。城中核心地段主要为城市商业配套，基本定位于商业综合体，涵盖了商场百货，娱乐休闲比较多。而城外和新城区域基本都是商贸物流。价格4000-25000之间，形成逐渐上升的趋势。目前盱眙市场上所有商业项目当中大部分经营理念，都是首先想到的就是销售，在销售有难度时才会考虑招商，自己管理运营几乎没有。

二、项目客群定位
结合区域市场状况及价格制导因素，盱眙首次置业群体（自给青年客群）、城区中端收入群体；盱眙周边乡镇客户、周边工厂企业中层干部群体、公务员等将成为本案核心客群力量，部分投资客户将作为适当补充。

随着开发区各住宅项目上市销售，城区客户、乡镇客户及投资者将随之汇集，因此本项目推广目标为截流区域内潜在目标客户。

第二部分：确立项目定位——产品营销定位
县府新区
大型综合品质生活第一城
项目卖点及核心卖点提炼
区位价值 ——县府新区，山水大道南侧，星级酒店及商贸中心，生活品质第一城
自然景观 ——山水公园广场三站路程，闲庭信步间悠然抵达，山水大道两侧绿树成荫，一路风景
交通便利 ——近宁宿徐高速入口，山水大道直通繁华
教育配套 ——技师学院相邻而伴，新马中学视界相望，人文底蕴深厚
规划设计 ——融汇国际主流理念，缔造生态豪宅人居标杆
建筑特色 ——现代简欧建筑风情，完美演绎都市奢华，彰显正统豪门风范
项目规模 ——18万方，盱眙高端简欧人文名邸
园林景观 ——园林典雅，曲径优美，辉映传世名宅
社区配套 ——自有