本文探讨北京市国有企业商业地产租金定价问题,依据北京市某国企一一Y
公司X项目案例,借鉴学术界关于商业地产租金定价的理论方法以及相关成果,
对X项目租金定价案例进行分析,建立租金定价数据模型,并尝试提出符合北京
市国有企业商业地产租金定价实际情况的决策建议、定价工具参考。本文首先运
用SWOT分析法对X项目在参与市场竞争中的整体优势与劣势、面临的机会与挑
战,为科学识别影响租金定价的影响因素提供依据。随后,应用实地调研法、德
尔菲问卷调查法、Hedonic特征定价模型、经验法等理论方法工具,分别对影响租
金定价的七大特征进行识别、赋予权重与赋值,最终为X项目制定出符合市场机
制的租金价格。最后,围绕Y公司现有租金定价模式中的问题,探索完善租金定
价机制的几点可行的建议,集中发挥企业自身优势的租金定价理论参考模式
在理论基础上,本文总结出北京国有企业商业地产租金定价方法一一基于企
业实际,采用特征价格法构建租金定价模型,根据市场变动情况最终确定租金价
格。同时,面对愈加严峻的竞争形势,推动市场化、减弱行政化,提升基础服务
水平,积极探索商业新模式是优化国有企业商业地产租金定价的必然
关键词:国有企业;商业地产;租金定价
iii 北京交通大学硕士专业学位论文
ABSTRACT
ABSTRACT
With the development of state-owned enterprise reform process, the new
commercial property rental market of state-owned enterprises appears after idle
factories are transformed into offices of leasing, not only revitalizes the idle state assets,
but also ensures the value maintained and appreciation of state-owned assets.
State-owned commercial real estate rental pricing problems will become the new hot
research topic, on the hot topic, this article explores to establish adapt to the developing
situation of the rental market, reflect market rental characteristics analysis of the pricing
model, in order to realize the state-owned enterprise in commercial real estate leasing
market in orbit more healthy and steady development, also for the state-owned
enterprise actual management decision-making to provide theoretical reference.
This article discusses the rental pricing issue of Beijing state-owned commercial
real estate, according to a Beijing state-owned enterprises cases - X project of Y
Company. This article draws on the academic method of commercial real estate rental
pricing and the relevant results, gives some relevant questionnaires, rent pricing data
model, then, analyses the rental pricing case of X project, and tries to put forward in
accordance with the actual status of the rental pricing decisions and pricing tool of
Beijing state-owned commercial real estate. Firstly, Using SWOT analysis points out
the advantages and disadvantages of lease rental market competition, opportunities and
challenges, for scientific recognition the influence factors of commercial real estate
rental price. Then, with the application field research method, the Delphi survey method,
characteristics of Hedonic pricing model, experience method theory methods, we can
identify the seven characteristics of commercial real estate rental pricing, and give
weight and assignment, eventually develop in line with the market mechanism for X
project of rental prices. Finally, on the existing rental pricing model problem of Y
Company, explore some feasible Suggestions to change the rent pricing mechanism,
focus on giving full play to the rental pricing theory reference model of Beijing
state-owned commercial real estate company.
On the basis of theory, this article summed up the state-owned enterprises in
Beijing commercial real estate rental pricing method, based on the actual enterprise,
characteristic price method is used to construct the rent pricing model, eventually
determine the price of the rent according to the change of the market. At the same time,
in the face of increasingly severe competition situation, to promote marketization,
weaken the security administration, enhance the level of basic services, and actively
explore new models is to optimize the state-owned business enterprise of commercial
real estate rental pricing.
KEYWORDS: The state-owned enterprises; Commercial real estate; The rent price
iv 北京交通大学硕士专业学k论文
目录
mm iii
ABSTRACT iv
1 ^1 B 1
1.1研宄背景及意义1.2国内外相关研究现状1.2.1国外相关研究现状1.2.2国内相关研宄现状1.3研究内容、思路及方法1.4技术路线图2相关理论综述2.1国有企业及其改革相关理论2.1.1现代企业理论2.1.2 产权理论2.2商业地产运营相关理论2.2.1 城市区位理论2.2.2 商圈理论2.3 SWOT分析理论2.4定价理论2.4.1 成本导向定价法2.4.2 需求导向定价法2.4.3 竞争导向定价法2.4.4 市场比较法2.4.5 特征价格法2.4.6 比较各定价方法3 Y公司X项目租赁市场情况3.1 Y公司背景3.2 X项目情况3.3 X项目租赁市场表现3.3.1 出租率V 北京交通大学硕士专业学位论文
3.3.2租金回报及租价变化3.3.3 租户结构3.3.4租赁成本变化3.4 X项目租金定价决策的局限性3.4.1市场分析能力弱3.4.2自我认知不全面3.4.3企业自身性质的局限性3.5 Y公司X项目租金定价的合理化
21
4租金定价市场环境分析
22
4.1北京国有企业商业地产租赁市场发展背景
22
4.2外部环境分析
23
4.2.1城市发展环境
23
4.2.2 区域政策导向
27
4.3内部环境分析
28
4.3.1 Y公司实力与不足
28
4.3.2 X项目概况
30
4.3.3 项目SWOT分析
30
5租金定价模式研宄
32
5.1租金定价模型
32
5.1.1 租金定价影响因素
32
5.1.2权重分析
38
5.1.3构建租金定价模型
39
5.1.4 X项目租金定价模型应用
40
5.2完善租金形成机制
43
5.2.1推动租金定价市场化,发挥租赁市场力量资源调节作用
43
5.2.2提升楼宇品质与服务质量
44
6结论与展望
48
6.1主要结论
48
6.2研宄展望
48
参考文献 50
_ A 52
作者简历及攻读硕士学位期间取得的研宄成果
54
vi 北京交通大学硕士 业学位论文
目录
独创性声明 55
学位论文数据集
56
vii 北京交通大学硕士 &业学位论文
1引言
1.1研究背景及意义
在20世纪80-90年代,为适应中国社会生产力发展及国有经济布局战略性调
整的需要,促进国有资产通过联合、兼并、改组、出售等多种方式逐步向关系国
民经济命脉的重要行业和关键领域集中。通过股份制改造、资产重组、企业并购
等一系列过程,带来国有企业人员规模降低,企业效益提升的良好局面。此轮生
产转型和技术变革的过程中,也同时在某些国企出现部分生产资料过剩,主要以
机器、厂房(如本文主要研究对象:Y公司X项目)。其中以厂房的空置为典型代
表,随着商业地产租赁市场的发展,出现国企直接对外出租空置厂房,或者对厂
房楼宇进行办公化、写字楼化、产业园区化改造后对外直接出租或转租。一是解
决了企业资金短缺的现状,吸收了一部分社会闲散资金,缓解了企业资金矛盾;
二是提高了国有资产利用率,盘活和利用了国有企业闲置和半闲置国有资产,增
加了企业收益渠道,使企业闲置资产得到了有效的利用,提高了资产的收益,有
力的保证了国有资产的保值、增值;三是解决了企业部分下岗职工安置问题,维
护了国有企业员工的利益,促进了社会稳定和发展
本文所选北京市国有企业Y公司,原来是一家原以制造及销售电子计算机及
外部医疗设备、仪器仪表、教学仪器、通讯设备等产品为主营业务的国有企业
在经历企业改制、转型后,成为一家集电子计算机及设备制造、商业地产租赁及
物业管理等多种经营方式为一体的集团化公司。Y公司资产覆盖北京市六大核心
城区,经营商业地产面积约35万建筑平米,旗下项目部囊括写字楼、产业园区、
企业孵化器等商业地产不同形态,是一家具有典型代表意义的国有企业商业地产
租赁管理公司。目前,同类型的国有企业在实现原有产业技术改造升级之后,将
富余出来的机器、厂房、设备,通过市场化手段,实现对外租售
本文结合北京市国有企业商业地产租赁市场发展的实际状况,通过科学的研
究方法,揭示目前商业地产租赁市场竞争环境下,以厂房、产业园区等为代表的
北京市国有企业商业地产租赁定价的基本规律、基本原则,提供适应国企商业地
产租赁市场发展形势,体现市场化租赁特征的定价分析模式,更好的规避商业地
产租赁竞争中所存在的市场风险,以期实现国有企业商业地产在租赁市场化轨道
中
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