2010.08 山水国际12#13#15#开盘/定价报告 目 录 第一部分 市场分析 第二部分 竞品分析 第三部分 客户梳理 第四部分 定价说明 第五部分 开盘计划 策略前的思考 近期房地产市场事件回顾 3.28 金色阳光开盘”抢购”: 共推出187套房源，排号客户约500组，对外“宣称”当日售完！ 春节后株洲部分楼盘”疯狂”提价： 金色阳光均价4500元，最贵一套传说“6666”元/平方米（8888元/平米） 水岸春天：余房10余套：其中一套5层4700元/平方米 地王围城（京） 3月15日，北京市一天拍出3幅天价“地王”，并双双刷新了北京的地块总价与楼面地价的纪录。而仅仅48小时之后，又一个“50亿元级”地王接踵而至。并且毫无悬念的，“地王”的制造者依旧是财大气粗的央企 事件背后引发的思考 市场是否真如“传说”的热？ 1、市场气氛不正常！ 2、楼盘售价存在人为价格操作！ 3、热销背后人为的炒作！ 1、有价无市 水岸春天：对外称余房10几套，但网上显示还有大量房源未售； 经世皇城：6套余房（复式楼）价格4500元/平方米，几乎无人过问。 2、网上签约价明显低于现场对外报价 水岸春天：报价4700元/平米，网签3033——3500元/平米 事件背后的真相 近期房地产市场信号的传递 “接力”14天 央媒密集炮轰高房价 自3月28日，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。央媒的炮轰对房地产市 场和购房者心里也产生了一定的影响 各种与房地产关系密切的“税”近日“被热议”。 先是满城风雨的物业税征收讨论，然后重庆宣布拟征收特别房产消费税，再是上海拟开征住房保有税。广西、海南等地调高土地增值税预征收税率，以赵晓为主笔的北京科技大学中国经济研究组日前还提出，应从严征收土地增值税 中农工建交五大银行准备纷纷收紧二套房贷 。 在刚闭幕的博鳌亚洲论坛上，高房价又成争议的热点，五大行正收紧二套房贷款利率，其中，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率，以前还能打7折的交行正酝酿新政 近期房地产新政 国务院重要新政（2010年4月15日、 4月18日） 4.15国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平 对市场将立刻产生影响，特别是高档住房、投资性购房影响较大， 同时此项严厉的政策也给购房人产生政策调控预期，对房价走势产生观望 4.18暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 客层范围缩小，对外地客影响严重 CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据全国重点城市成交情况对比 18日，（政策后） 北京成交面积49.852平方米，环比跌34.32%； 上海成交面积40.795平方米，环比跌40.49%； 广州成交面积22.856平方米，环比跌48.02%； 深圳成交面积9.078平方米， 环比跌64.00%； 南京成交面积21.695平方米，环比跌7.04%； 苏州成交面积30.339平方米，环比跌32.84%； 天津成交面积44.560平方米，环比跌22.31%； 武汉成交面积49.255平方米，环比跌1.52%； 重庆成交面积313.72平方米，环比跌1.52% 12日，（政策前） 北京成交面积79.556平方米，环比涨42.47%； 上海成交面积96.773，环比涨132.59%； 广州成交面积23.123平方米，环比涨75.49%； 深圳成交面积15.162，环比涨32.45%； 南京成交面积39.896平方米，环比涨93.68%； 苏州成交面积30.052，环比涨34.14%； 天津成交面积36.487平方米，环比涨11.46%； 武汉成交面积61.232，环比涨30.23%； 重庆成交面积55.608，环比跌56.74% 从CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据显见，12日的楼市成交面积受政策影响较小，依然火爆，而18日无论是一线城市，还是二线城市，都不同程度的出现了成交面积下跌的态势。对此相关业内人士表示，这次的政策力度很大，因此对市场的影响也会比较大 新旧政策评估：100万的房产首套、二套房新旧政策对比 说明：以一套总价为100万的房产为例： 1、首套房：新政后，购房人首付增加10万元，由于贷款额降低，月供少还301元，总还款利息多付：27760元； 2、二套房：新政后，购房人首付增加10万元。由于贷款额降低，月供少还238元，总还款利息多付：42880元 背后引发的思考？ 房价继续上涨，中央政府绝对不会坐视不管，而是会出台更加严厉的调控政策，以稳定房地产市场，稳定居民的消费预期 暴涨不可持续，目前的房价可能是今年的顶点 后期市场研判 市场出现观望 由于这次的政策出台的前期预期很强烈，使得近期很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。 成交量将出现大幅下滑 这次的政策力度很大，因此对市场的影响也会比较大。近期肯定会出现成交量和成交价的下滑，至于下滑幅 度，关键在于银行的政策执行力度 。 短期或将出现退房潮 由于信贷政策的大变动，一些原本准备买房的购房者将受阻于银行，短期内可能会出现一波退房潮 ，另外， 也有客户觉得后续房价会出现大幅下调，就通过违约退房以博预期 通过以上思考，对本案此次开盘的心态： 谨慎、理性、冷静！ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看