房地产 增持（维持）

谢皓宇 执业证书编号：S0570515070001
研究员 010-56793955
xiehaoyu@htsc
郝亚雯 010-56793951
联系人 haoyawen@htsc

1《房地产: 通向成功的中国版列岛改造计
划》2017.04
2《房地产: 如何理解9折和95折间的天壤
之别》2017.03
3《房地产: 不光调控独舞，还有货币加持》
2017.03

资料来源：Wind

雄安，雄则安
城市研究系列之京津冀篇（二）
雄安新区定位之高，土地改革、区域发展、产业互补一个都不能少
雄安新区规划规格之高，在国内可谓前无古人，而其产业转移，在国外也
是前所未有，历史上有非常多他国失败的经验，均是搬迁失败。因此，我
们有理由认为，这么多失败的教训在当前的雄安新区不会发生，那么也就
不会有和历史一样的路径。我们将从4个方面分析，分别是土地模式（贯
彻房住非炒）、区域发展规划（都市圈还是城市群）、产业互补（怎么样满
足智慧绿色城市）、国际经验（日本1972年经济转型期做的列岛改造计划）。

土地一定需要改革，租售并举中的租可能史无前例的高
比照深圳和上海案例，会发现其都是中国“穷时代”诞生的，都是从房地
产开始，因为没钱，所以需要土地，也就有了房地产。这一次是富时代下
的新区，所以并不会起步就需要大量的外部资金投入。那这么大的级差地
租如何修复？同时，没有商品房市场，人口流动也会受到抑制。所以，雄
安新区的商品房市场一定会存在，但时间点可能并不是现在，“租售并举”
中的租可能将史无前例的成为重点中的重点。

从都市圈发展到城市群发展，房价从多L台阶到多V
在京津冀、长三角、珠三角当中，长三角和珠三角属于城市群，京津冀属
于都市圈。在典型的都市圈中，距离是一切，越靠近中心，一定好于远离
中心的区域，因为这是外溢性发展模式，因此，都市圈就是典型的多L型
台阶，每隔一段距离，就会有更低廉的价格（包括人力价格、资产价格、
消费价格）。然而，长三角和珠三角则不同，由各个城市组成的有机综合体，
呈现的是多V型，城市成为V的两个顶点，中间则为洼地。我们展望下已
经成功的雄安新区，连接北京、天津、雄安新区，也一定是多V型，这就
让京津冀发展模式出现较大变化。

相比于第三产业，第二产业可能更是重点
远期的2000平方公里面积非常大，从建成区面积来看大过当前的北京，
即便按相对稀疏的人口密度，也将达到500万人口级别，所以，从搬迁的
角度，截止2015年，北京的国企从业人员总共为183万人，即便所有的
国企搬迁都不够消化这2000平方公里。那么从人口导入的角度去看，一
定需要有第二产业的发展。因此，我们认为，雄安新区，按照定位的建设，
建设绿色智慧新城、发展高端高新产业，这两点将成为未来产业落地的主
导，也预示着第二产业也将成为雄安新区的高地，填补北京的空白。

中国版列岛改造计划，正在通向成功
以国家战略为高度，在2016年开始，中国开始严控基础货币发行，即便
仍然会通过MLF和SLF投放，但因为没有降准，所以挤出货币是有成本
的，不可能无限扩张，所以总量上不够成宽松。在外部因素这方面，我们
确实看到了“危机”的可能，就是美国的变化，然而，只要控制住国内的
通胀，中国版列岛改造计划就大概率成功。

风险提示：新区建设推进不达预期。

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房地产沪深300
行业走势图
相关研究
行业评级：

行业研究/深度研究 | 2017年04月05日

谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2

图表目录
图表1： 德国房价稳定，没有出现大起大落 ........ 5
图表2： 安新县北距首都162公里 .......... 7
图表3： 容城县距首都120公里 . 7
图表4： 雄县北距首都108公里 . 7
图表5： 以白洋淀为中心，200公里为半径的交通圈 ...... 7
图表6： 京津冀交通规划4个机场待建 ... 7
图表7： 北京第二机场距离雄安新区约103公里8
图表8： 白洋淀科技城重点打造“两区五镇” .. 10
图表9： 借鉴美国硅谷、中关村等发展经验，将其打造成具有国际影响力的国内一流的创
新增长极 . 10
图表10： 白洋淀科技城功能定位“五区一极”11
图表11： 白洋淀科技城构建“4+2”产业体系 .. 11
图表12： 安新县航拍图：开发程度低，发展空间充裕 . 12
图表13： 雄县航拍图：地区密度低 ...... 12
图表14： 白洋淀区域相关法规政策明细 ........... 13
图表15： 东京圈位于日本列岛东南侧，以东京为核心的环状大城市带14
图表16： 东京首都圈指的是一都七县，行政区域面积1.4万平方公里14
图表17： 东京首都圈拥有世界最发达的轨交网络，轨交总里程2500公里 ...... 15
图表18： 1956~2005年50年间，日本对全国规划和发展方式进行了六次调整 .......... 16
图表19： 六次全国综合开发法的改造，日本从一级一轴、多级多轴到广域地方圈的国土
结构发展 . 18
图表20： 五次首都圈规划的调整，地域范围从东京方圆100公里扩张到一都七县，再到
周边地域 . 19
图表21： 列岛改造计划的目标是改善日本国内不均衡发展，用通过积极的财政政策引导
日本产业结构调整，以及通过交通和通讯疏导大城市..... 20
图表22： 白洋淀位与北京和天津形成三足鼎立之势 ..... 24
图表23： 雄县GDP从2007年赶超安新县后一路高速增长，而安新县GDP从2014年
开始大幅回落18% .......... 24
图表24： 三县的产业结构都是以第二产业为主25
图表25： 雄安新区三县的支柱产业都已成型，产业结构相互互补 ....... 25
图表26： 三县中安新县行政区域面积是容城县的2倍 . 26
图表27： 三县城人口结构仍以农村人口为主 .... 26