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专题研究|房地产
2017年07月31日
证券研究报告
本报告联系人：李飞 gflifei@gf

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房地产行业
长租公寓系列深度报告之二——
从EQR透视美国长租公寓运营模式
Table_AuthorHorizontal 分析师： 乐加栋 S0260513090001
021-60750620
lejiadong@gf
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核心观点：
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EQR (Equity Residential)成立于1969年，在1993年正式上市，是美国第一家上市的公寓型REITs，市场份
额始终高居前列。2016年，EQR拥有物业数量302个，公寓房间数共计7.75万间，拥有数量为全美第三。

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融资端，美国完善的REITs上市流通制度为EQR高效便捷的股权融资提供基础，实际上，这也是美国公寓企
业普遍采用自持模式的核心前提。除股权融资外，EQR还以债权融资作为补充，并且得益于较低的杠杆水平、稳
健的现金流以及REITs税收豁免债务优惠政策，EQR的债务资金成本处于低位。

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投资端，EQR能够根据整体市场状况制定精准投资战略。EQR总共经历了3阶段发展，第一阶段，1993年
至2000年前后，在美国整体租赁公寓市场资产回报率较高的背景下，其借助高效多元的融资渠道顺势进行了大规
模扩张；第二阶段，2000年至2005年前后，美国公寓资产价格快速上涨，资产回报率呈现下降，这一阶段EQR
放慢了扩张节奏；第三阶段，2006年至今，美国公寓市场呈现分化，EQR逐步聚焦核心市场，加大核心市场布局
的同时，逐步直至完全剥离非核心市场物业，并且在购置资产以及剥离资产的时点上能够踏准市场（低买高卖）。

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运营端，首先，EQR提供全流程、高品质的便利服务，有助于降低空置率、获得更高的租金溢价。而在运营
过程中，规模化经营、信息化平台建设以及精简的人员配置（没有冗杂的后台人员）使得EQR运营成本管控较强,
其中信息平台的建设是关键。租金稳定增长而运营成本相对平稳，使得EQR获得了较高的投资回报率，其NOI
口径的投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，由此获得了长期、稳定资金的青睐。

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现阶段而言，EQR在投资以及运营阶段的优势更值得我们借鉴：布局核心城市实现有质量的规模化扩张是实
现市场领先的前提，通过全流程的便利服务提高出租率并产生一定的租金溢价是关键，而IT化能力以及较高的人
员管控效率则是收入增长最终转化为盈利增长的保障。

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政策支持力度及落地节奏低于预期，租赁人口及租金增长不及预期，资产价格持续过快上涨。

Table_Report 相关研究：
房地产行业:按揭贷加速收紧，总体成交热度继续下行 2017-07-24
房地产行业:7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地 2017-07-24
房地产行业:政策暖风频吹，长租公寓崛起正当时 2017-07-21

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专题研究|房地产

目录索引
前言. 5
EQR公司简介：美国市场领先的公寓型REITS ..... 6
EQR发展战略：从规模扩张到聚焦核心市场 ......... 9
EQR融资优势：REITS助推EQR高效融资........ 11
EQR投资优势：踏准市场节奏，精准投资 ........... 16
EQR运营优势：增值服务多样化，且管控效率较佳 ........ 27

图表索引
图1：自持型重资产公寓企业的运营模式 ... 6
图2：EQR的运营及盈利模式 ........ 7
图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） ...... 7
图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量（万间） ...... 7
图5：EQR收入结构（以租金收入为主） . 7
图6：EQR营业利润（百万美元）及同比 . 7
图7：美国主要公寓REITS市值（亿美元） .......... 8
图8：EQR股价及标普500走势图8
图9：EQR平均投资回报率（NOI/投资性房地产） .......... 8
图10：EQR股利分红及股息率 ...... 8
图11：EQR2016年股权结构 ......... 9
图12：EQR三阶段发展战略概览 .. 9
图13：EQR三阶段物业分布图 .... 10
图14：EQR物业分布（1993年和2000年） ..... 11
图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况（百万美元） ... 13
图16：EQR负债率和NYSE平均负债率13
图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况 ...... 13
图18：税收豁免债务规模及成本一览 ...... 14
图19：EQR发债成本较低 ........... 14
图20：EQR融资高效且呈现多元化 ........ 15
图21：EQR融资规模与运营房间数量 ..... 15
图22：EQR租金营业成本及NOI情况（百万美元） ...... 15
图23：美国房屋自有率（%） ..... 16
图24：90年代美国出租房屋入住率（%）高位稳定 ....... 16
图25：全美租金中位数及增长率 . 17
图26：90年代美国房屋租售比（房价/年租金） 稳定在15倍左右 ....... 17
图27：EQR在第一阶段投资策略17
图28：EQR第一阶段运营房间数及增速 . 18