目录
摘要 1
ABSTRACT. 3
第1章绪论 6
1.1研究背景及研宄意义 6
1.1.1研究背景 6
1.1.2研究意义 7
1.2国内外研宄现状 9
1.2J国外研宄现状 9
1.2.2国内研究现状 10
1.3研宄思路与研宄方法 11
1.3.1研究思路 11
1.3.2研究方法 12
1.4研究内容 12
1.5创新点 13
第2章房地产投资信托基金的理论框架与类型分析 15
2.1房地产投资信托基金（REITs）理论概述 15
2.2房地产投资信托基金（REITs）典型特征 16
2.3房地产投资信托基金（REITs）主要分类 17
2.3.1契约型和公司型 17
2.3.2权益型、抵押型和混合型 18
2.3.3封闭型和开放型 18
2.3.4公开上市交易型、非上市交易型和私募型 19
2.3.5核心型、增值型、机会型基金 19
2.4美国及香港REITs市场发展情况 20
2.4.1美国REITs市场情况 20
2.4.2香港REITs市场情况 22
I
山东大学硕士学位论文
第3章普洛斯以REITs为核心的融资模式借鉴 24
3.1公司概况 24
3.1.1股东情况 25
3.1.2项目布局 25
3.2融资模式介绍 26
3.3普洛斯融资模式的启示 28
3.3.1以股权融资为重点，综合运用多种融资产品 28
3.3.2以基金管理为核心，各版块密切联动 28
第4章宇培集团概况及融资模式分析 30
4.1宇培集团概况 30
4丄1宇培集团基本情况 30
4.1.2宇培集团的业务模式 32
4.1.3宇培集团的发展策略 34
4.2中国物流地产市场分析 35
4.2.1巨大市场需求带来的行业发展机会 36
4.2.2 土地供给稀缺带来的业务发展窗口期 37
4.3宇培集团现有融资模式介绍 38
4.3.1债务融资模式 38
4.3.2权益融资模式 39
4.3.3两种融资模式存在主要问题 40
4.3.4两种融资模式问题产生的原因 40
第5章宇培集团基于REITs的融资模式构建 43
5.1宇培集团采用房地产信托基金的可行性分析 43
5.2宇培集团融资模式设计原则 44
5.2.1长短期结合，满足宇培集团未来5－10年的业务发展需要 44
5.2.2保证原管理层控制力，引入全球资本 44
5.2.3符合各投资人的利益，实现多方共赢 45
5.3宇培集团基于REITs的融资模式设计 45
5.3.1发挥上市公司优势，发起设立私募机会型物流基金 45
II
山东大学硕士学位论文
5.3.2利用香港公募REITs市场，搭建存量资产整合平台 47
5.3.3完善内部架构，强化以基金管理为核心的管理机制 48
5.3.4确定未来资产结构，稳健推进融资结构调整 49
5.4宇培集团融资模式实例分析 50
第6章结论与展望 53
＃考文献 55
致谢 57
III
山东大学硕士学位论文
Content
Abstract 3
Chapter 1 Introduction 6
1.1 Research background ＆ research significance 6
1.1.1 Research background 6
1.1.2 Research significance 7
1.2 Research present situation of REITs at home ＆ abroad 9
1.2.1 Foreign theoretical reviews 9
1.2.2 Domestic research 10
1.3 Research ideas ＆ research methods 11
1.3.1 Research ideas 11
1.3.2 Research methods ＂12
1.4 Research contents 12
1.5 Major innovations 13
Chapter 2 Theoretical frame work and type analysis of REITs 15
2.1 REITs theoretical introduction 15
2.2 REITs typical characteristics 16
2.3 REITs major types 17
2.3.1 Contract type and company type 17
2.3.2 Equity type， mortgage type and mixed type 18
2.3.3 Closed type and open type 18
2.3.4 Public trading， unlisted trading ＆ PE 19
2.3.5 Core type， value－added type ＆ opportunity type 20
2.4 USA and HK REITs market development situation 20
2.4.1 The USA’s market situation of REITs 20
2.4.2 HK market situation of REITs 23
Chapter 3 GLP？s financing mode experience 24
3.1 GLP Company’s background 24
3.1.1 Principal shareholders 25
3.1.2 Main projects layout 25
3.2 Financing mode introduction 26
3.3 Successful experience of GLP？s financing mode 28
IV
山东大学硕士学位论文
3.3.1 Focus on equity investment， use multiple financial products 28
3.3.2 Focus on fund management， linking each part closely 28
Chapter 4 Yupei group’s introduction ＆ financing mode analysis 30
4.1 Yupei group’s background 30
4.1.1 Yupei group’s basic situation 30
4.1.2 Yupei group’s business mode 32
4.1.3 Yupei group’s development strategy 34
4.2 Logistics real estate industry introduction 35
4.2.1 Industry development opportunities brought about by huge market
demand 36
4.2.2 The scarcity of land provides a challenge for business development？？…37
4.3 Yupei group’s current financing mode analysis situation 38
4.3.1 Debt financing mode 38
4.3.2 Equity financing mode 39
4.3.3 Major weakness of two financing modes 40
4.3.4 The reasons of Major weakness 40
Chapter 5 Yupei group’s financing mode construction based on REITs 43
5.1 Feasibility analysis of Yupei group using REITs to finance 43
5.2 Yupei group’s design principle financing mode 44
5.2.1 Combining short term with long term， satisfying business development
need of Yupei group in 5－10 years 44
5.2.2 Ensuring the control of former management， bringing in global
capital 44
5.2.3 Meeting the interest of all investors， achieving win－win results 45
5.3 Yupei group’s financing mode design based on REITs 45
5.3.1 Using listed company advantage， setting up PE opportunity logistics
fund 45
5.3.2 Using HK9s REITs market， building stock asset integration platform ...47
5.3.3 Improving internal structure， strengthen management mechanism based
on fund management 48
5.3.4 Ensuring future asset construction， promoting financing construction
adjustment obustly 49
v
山东大学硕士学位论文
5.4 Yupei groups financing mode empirical analysis 50
Chapter 6 Conclusion ＆ fixture assumption 53
Reference 55
Thanks 57
Vi
山东大学硕士学位论文
摘要
物流地产作为工业地产中的一个重要组成部分，其发展对于完善我国服务和
商品流通体系、提高流通转换效率、实现经济发展模式的转变都具有重大的意义。

在我国加入WTO以后，率先提出物流地产概念并付诸实践的普洛斯公司＠携其他几
大国际物流地产巨头的纷纷进入中国市场，使我国物流地产领域有了迅速的发展。

与此同时，宇培集团作为我国民营物流地产领域的代表，自2003年成立以来，利
用我国物流地产市场高速发展的契机，在国际巨头的竞争压力下完成全国主要节
点城市的布局，并于2016年成功在香港市场上市。但在其发展过程中，我国民营
企业与国外巨头在融资模式、经营理念等方面的差距也逐渐显现，原先那种粗放
式的发展模式、单一的融资渠道，己经不能适应公司下一步的发展要求。

房地产投资信托基金（REITs）是在境外资本市场应用较为成熟的房地产融资
工具，通过发行标准化、具有有高度流通性的权益性融资产品，较好解决了房地
产行业的大额资金需求难题，同时使普通投资人有了更好地享受房地产增值收益
的机会，避免了房地产行业价格大幅波动对实体经济的干扰。

物流地产作为房地产行业的一个分支，其重要特性就是投资金额大、投资回
收期长，尽管有较为稳定的收益，但前期的巨额投入是物流地产企业需要面对的
一个难题，这也为房地产投资信托基金（REITs）在该行业的应用提供了巨大的机
遇。本文采用理论与实际相结合的方法，通过案例分析对普洛斯公司较为成功的
融资模式进行研究，分析其如何将地产实体企业与基金融资模式结合，为宇培集
团这样的国内民营企业嫁接利用国内外资本，实现自身持续快速增长提供一个有
益的参考。

本文在第一部分概括介绍了文章的研究背景、国内外理论研宄现状、本文的
研究方法以及主要的创新点等；第二部分简要介绍房地产投资信托基金的概念、
典型特征及主要分类，以及在美国和香港的发展情况；第三部分以普洛斯公司为
例，介绍以房地产开发基金为核心的股权融资模式帮助普洛斯抢先实现广泛的地
域布局及规模扩张，以及这种模式带来的主要启示；第四部分介绍宇培集团概况，
①指新加坡上市的GlobalLogisticPROPERTIES公旬，其主要物流地产资源分布于中国、巴西、日本。山东大学硕士学位论文
物流地产行业发展机会，并通过与普洛斯相对比，分析宇培集团现有融资模式存
在的主要问题及问题产生的原因；第五部分说明宇培集团融资需求与房地产投资
信托基金两者之前的高度契合，并将普洛斯的成功经验结合宇培集团实际，提出
构建适合宇培集团的基于房地产投资信托基金（REITs）的融资模式，并通过实例
分析验证了该融资模式的可行性。第六部分对全文进行总结，并指出通过逐步引
入国外房地产投资信托基金（REITs）机制对于破解我国物流地产产业乃至工业地
产、其他行业地产的融资困境，丰富中国资本市场的投资范围和种类，具有深远
的意义和影响。

本文运用房地产投资信托基金（REITs）相关理论，借鉴普洛斯公司的经验，结
合宇培集团的实际情况，构建了宇培集团基于房地产投资信托基金（REHs）融资模
式，其中分析了宇培集团运用房地产投资信托基金（REITs）的可行性，确定了宇