房地产土地增值税清算政策解析与企业
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3月6日—7日课程作息时间表
3月6日上午：09:00——12:00
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3月7日上午：09:00——12:00
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会务组：孙华18901068983
全国服务热线：4000-066-906
主讲师资简介:
许明信：国内著名房地产税务筹划专家，长期从事房地产相关
行业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型房地产企业涉
税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中型房地产企业
的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营
管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。多次
应邀为全国房地产建筑安装企业进行财税专题讲座，授课注重实
务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起
来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作
性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税
法活字典”和“国内纳税答疑第一人
房地产土地增值税清算政策解析与企业应对技巧
第一部分 土地增值税清算基本知识
一、什么是土地增值税清算
国税发〔2009〕91号：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，
依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税
税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税
清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、清算对象
1、土地增值税暂行条例实施细则第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基
本的核算项目或核算对象为单位计算。
2、国税发〔2006〕187号：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位
进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
（1）有关部门是哪个部门？（土地局、规划局、发改局、建设局、房管局）
（2）如何确定分期（土地证、建设工程规划许可、施工许可、预售证）？
苏地税规〔2012〕1号：土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，
对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。对国家有关部门批
准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规
定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
江苏省地方税务局关于土地增值税政策口径解答（一）：清算单位是由发改委（计委）、
经发局审批的项目或分期项目，以发改委（计委）、经发局的立项批文为准。
3、国税发〔2009〕91号第十七条对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，
缴纳土地增值税。
房产类型区分为几类：普通与非普通？普通住宅、非普通住宅、商业、其它？
苏地税规〔2012〕1号：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核
算对象为单位计算。同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分
别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；
（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；
（三）非住宅类房产。
总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于房
地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件，可以合并为一个清算对象：
（1）属于同一《国有土地使用证》界定的土地范围；
（2）属于同一《建设工程规划许可证》报建的工程；
（3）属于相同的房产类型；
（4）竣工时间接近。4、综合楼
问题：某公司项目为两栋高层，1—4层为商铺，5—22层为住宅，由于在财务核算中未
能分割两部分成本，请问清算时是否可以混起来统一计算增值率？
对于同一宗土地上建造的综合楼，即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当
贯彻功能区分原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。
苏地税规〔2012〕1号：（一）同一开发项目中建设不同类型房地产的，按该类型房地
产建筑面积占该项目总建筑面积的比例分摊取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆
迁补偿费（以下简称“土地成本”）。但对占地相对独立的不同类型房地产，应按该类型房地
产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算分摊土地成本。
（二）同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基
础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。
如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面
积比例分摊。
（三）同一开发项目中建设的不同类型房地产应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房
地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但最高不能超过按商业银行同类
同期贷款利率计算的金额。利息支出以外的其他房地产开发费用，按本条第(一)、(二)项规
定计算分摊的金额之和的5%计算扣除。
凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明
的，房地产开发费用按本条第(一)、(二)项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。
三、清算条件
国税发〔2009〕91号 第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的
（三）直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面
积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
注：尚未销售的部分不确认收入和扣除项目
（已转让可售建筑面积+出租或自用可售建筑面积）÷总可售建筑面积≥85%
可售建筑面积：商品房预售许可证，等于总建筑面积扣除不能分摊的公用建筑面积后的
余额
总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和
注：特殊情况下包含地下建筑面积
不包括不能分摊的公用建筑面积有：单独具备使用功能的独立使用空间、机动车库、供
暖锅炉房、物业管理用房等。（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
注：尚未销售部分不确认收入和扣除项目，未来再销售时按照旧房处理
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
注：尚未销售部分需要确认收入和扣除项目
四、增值额和扣除项目
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。其中，纳
税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。房地产开发企业
的扣除项目包括：
1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；
2、开发成本：新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基
础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；
3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；
4、开发费用：与转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）
（2）合计数的一定比例内据实扣除。
五、开发成本的口径
会计口径：包括土地和资本化利息
土地增值税：不含土地（单项核算）、资本化利息、营销设施
加计扣除基数=会计口径－资本化利息－土地－营销设施
六、纳税义务人、征税范围与税率——超率累进税率
1、纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单
位和个人
2、出租、抵押、评估增值、赠与、继承、投资是否征土地增值税？
（1）房地产公司甲将商品房两套共计180平方赠送给自然人乙，请问是否需要视同销
售？
（2）张三将自己名下的一套住宅和一套商铺过户到儿子名下，请问是否缴纳土地增值
税？
条例细则第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以
出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
财税〔1995〕48号：细则所称的“赠与”是指如下情况:
（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直
接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房
屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
问题：某房地产公司同村上合作，村上出地，房地产公司出钱，开发小产权房，最终取
得销售收入1亿元人民币，请问是否需要纳税？国税函〔2007〕645号：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地
的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用
权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有
合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其
对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
3、税率：增值额未超过（含）扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
七、清算审核
税务机关对企业清算资料的审核，不改变企业的依法申报责任。
企业采用伪造、变造有关资料证明等手段造成少缴土地增值税税款的，应当根据《税收
征收管理法》的有关规定进行处理