思维导图
项目属性界定
项目核心问题
项目应选择怎么样的开发模式？
核心问题分析
开发模式研判
解读城市
项目本体
城市综合体模式
操盘思考
开发时序与营销节奏思考
商业规划思考
咸丰县主城区大型城市综合体项目
项目目标
树立咸丰地产建设、商业运营的标竿，提升品牌价值； 项目在保障利润前提下顺利销售实现项目招商销售利润最大化
案例研究
房地产市场分析
项目属性界定
项目核心问题
核心问题分析
开发模式研判
解读城市
项目本体
城市综合体模式
操盘思考
开发时序与营销节奏思考
商业规划思考
项目目标
案例研究
房地产市场分析
城市区位：湖北 “西大门” ，位于东部连通西部的重要通道上；
区位：位于湖北西南部，位于鄂、湘、黔、渝四省（市）边区结合部，距州府所在地恩施98公里，距重庆市黔江区53公里，是华中、华南连接西部和西部通沿海的便捷大通道。 人口、面积：辖区面积为2250平方公里。“十一五”期间城市规模扩大近3倍，2009年末总人口为36.7万人，城镇人口11.3万人

解读城市
古有“荆南雄镇 ”，今有湖北 “西大门”之称，是华中、华南连接西部和西部通沿海的便捷大通道

重庆市
陕西省
河南省
安徽省
湖南省
江西省
◎
武汉市
●
◎襄樊市
荆门
十堰
荆州
宜昌市
神龙架林区
恩施
◎宜昌市
恩施土家族苗族自治州
黔江
重庆市
咸丰县
河南省
◎
武汉市
●
荆门
宜昌市
神龙架林区
◎宜昌市
恩施土家族苗族自治州
黔江
咸丰县
三园一都 努力打造鄂渝边区的绿色产业示范园、休闲度假后花园、土苗风情大观园和武陵石材之都。 十二五”集中精力实施6大工程（1+3工业园、两带五景、三区四路、四院六校、五场七网、六馆两剧），总投资将达到300亿元,力争工业总产值突破17亿元

城市发展定位： 咸丰县位于两圈一带的鄂西生态旅游圈，将建设为“三园一都”的生态特色旅游城市
解读城市
图：近几年咸丰县生产总值及增长情况
城市经济：从2008年开始，咸丰县经济增长突破性增长，在投资、消费和收入上增长迅速
图：近几年咸丰县固定资产投资及增长情况
图：近几年咸丰县人均可支配收入及增长情况
图：近几年咸丰县社会消费及增长情况
解读城市
城市旅游资源：游资源丰富，为湖北旅游强县，近两年来旅游旅人数和收入大幅度增加，形成一心两带四区的旅游产业格局
咸丰县以坪坝营生态旅游区为龙头、以“一心两带四区： 高乐山林海休闲中心 唐崖小三峡山水画廊旅游带 官坝民俗风情走廊旅游带 坪坝营生态康体度假旅游区 唐崖土司城民俗文化旅游区 黄金洞洞公园地质奇观旅游区 汪大海——二仙岩科考览胜旅游区”为骨架
图：近几年咸丰县旅游人数和旅游收入
2009年咸丰县旅游人数和旅游收入实现突破性进展，相比2008年增长了五倍； 近几年咸丰县旅游收入对经济的贡献程度逐步增加； 2009年被推为“湖北旅游强县”

图：近几年咸丰县旅游收入对经济的贡献程
图：咸丰县唐崖土司皇城
解读城市人均GDP与房地产发展关系
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段

800-4000美元
4000-8000美元
8000-20000美元
0-800美元
启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期
2010年咸丰县地区GDP总量为34.82亿元 ，同比增长16%；人均GDP为9405元，折合1380美元。 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，咸丰县房地产市场进入房地产快速发展阶段

咸丰县房地产市场应该步入快速发展阶段，房地产市场生存与改善性需求并存
房地产市场分析咸丰县房地产投资：房地产投资逐年增长，投资处于基本正常的水平，房地产开发投资占固定资产比例偏低
根据国家发改委房地产投资及固定资产投资指标系统模型，咸丰县的房地产开发投资增幅及占GDP的比例均处于基本正常的水平，但未进入正常运行的范畴，投资水平落后于经济发展水平

注：数据来源于2005-2010年咸丰县统计公报

房地产市场分析咸丰县房地产市场发展历程： 咸丰县房地产仍处于初步发展期，尚未进入快速发展期
背景：1998年住房货币化改革启动，经济适用房开工建设
背景：明珠小区、禧丰家园、新力花园、高乐华庭、楚蜀名楼等开发项目相继启动，规模化小区初现，建筑类型多样化

1998-2002年
空白期
萌芽期
快速发展期
2003-2007年
特征：以经济适用房建设为主

背景：商品房小区零星出现；同时，很多企事企业单位利用划拨地集资建房

特征：商品房市场开始建成，但单位集资建房现象较多，分流商品房市场需求

初步发展期
2008至今
特征：商品房小区逐渐增加，需求大于供应

？
特征：市场供应量大幅增长且市场消化情况良好，形成多元化的的开发格局

房地产市场分析
分布格局：主要分布于县城中心区高乐山镇，主要沿城市交道干道分布，表明仍处于商业价值决定居住价值的时期
明珠小区
禧丰家园
家家键小区
新力花园
皇城广场
楚蜀大厦
高乐华庭
坤冠楼
水井沟宿舍
待售项目
售罄项目
图：近三年咸丰县楼盘分布图
本项目
房地产市场分析
主要分布于县城中心区高乐山镇，主要沿解放路和楚蜀大道分布

楼盘特征：楼盘数量少，规模较小，物业类型单一，以多层为主，目前楼盘已售罄，处于市场空档期，待售项目规模较小，价格为2500元/㎡

表：近三年咸丰县楼盘一览表
注：红色标注为待售项目
房地产市场分析
市场特征：商品房供需基本平衡，但目前市场空档期持续3个月，表明供需处于低水平的平衡，目前供应短缺，需求尚未被激发出来；商品住宅价格远低于三线城市价格

近三年来咸丰县房屋年均供应量约为15 ㎡，其中商品房年均供应量约为10万㎡ ，根据近三年的项目销售情况来看，商品房年均销售量为8-10万㎡ ，商品房供需基本平衡

从2010年商品住宅价格水平来看，在四线城市范围内，咸丰县商品住宅价格水平处于中等水平，与三线城市黔江、恩施市相比，商品住宅价格远低于三线城市价格水平

图：2010年咸丰县及周边地区商品住宅价格水平
图：历年咸丰县房屋新开施工面积
房地产市场分析
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